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城市房地产管理法第33条（房地产价格管理）条文内容及释义

2024-12-24 15:14 admin

本文介绍城市房地产管理法第33条（房地产价格管理）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第33条条文内容

　　第三十三条　　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

城市房地产管理法第33条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于房地产价格管理的规定。

　　【本条释义】

　　地价是土地在转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产价值的直观反映。在房地产市场中，价格是一个重要的问题，直接关系房地产市场的稳定和健康发展。为加强国家对房地产价格的宏观管理和调控，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，本条对房地产的价格管理作了规定。根据本条的规定，房地产价格管理主要有三个方面内容：一是实行价格管理的房地产价格种类和范围；二是房地产价格的管理；三是具体管理办法的制定。

　　一、实现价格管理的房地产种类和范围

　　（一）基准地价

　　所谓基准地价，是指在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因素，通过系统修正进行综合评估而确定。

　　常见的基准地价表现形式有：（1）级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。（2）区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。（3）路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。基准地价的主要作用是反映土地市场中地价总体水平和变化趋势，为国家征收土地税费提供计价依据。

　　（二）标定地价

　　所谓标定地价，是指城镇宗地在限定条件下评估，并由市、县以上人民政府公布的宗地价格。它是以基准地价为基础，根据市场行情、土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件评定的某一宗土地在某一估价的土地使用权价格。标定地价具有以下特点：标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据。标定地价为国家管理土地使用权的价格，保持合理地价水平，核定土地税收标准，制定土地市场管理政策提供了依据。

　　标定地价和基准地价都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。两者之间存在着相互承接的关系，基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。同时，两者之间也存在区别，基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是标准地块的地价；基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

　　（三）房屋重置价格

　　所谓房屋重置价格，是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用的情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。房屋重置价格是假设房屋在估价时重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、税费和其他费用。由于各类房屋的建筑结构、式样、质量、功能不同，因而不可能存在适用于所有房屋的重置价格，只能存在各类房屋的重置价格。

　　房屋重置价格的作用主要有以下几个方面：一是指导房地产交易市场。建立房屋重置价格体系，可以为评估机构和交易入市者提供一套明了的房价参考资料和简易快捷的评估方法，对建立健全规范有序的房地产市场起到推动作用。二是制定土地出让价的依据。土地出让价格的评估，也可以房屋重置价格为依据，运用假设开发从房地产总价中分离出地价。三是制定有关房地产税费的依据。根据国家规定，房地产交易要收取税费，房地产开发要收取配套建设税费，这些税费的收缴依据应该是地价、房价的合理比例，所以在制定税费标准时，可以参考房屋重置价格。四是核定房地产资产价值的依据。国有资产中房地产的估价，股份制企业房地产资产所占股份的评估，也可以房屋重置价格为依据。

　　根据本法第二条第一款的规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。因此，本条规定的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，应当限于城市规划区内的国有土地和房屋。

　　二、房地产价格的管理

　　根据本条的规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。1995年，国家计委出台《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》（计价格［1995］1628号），规定基准地价和标定地价由县级以上人民政府价格主管部门会同有关部门制定，经有批准权的人民政府批准后，定期向社会公布。基准地价、标定地价应当每两年调整公布一次；在房地产市场价格波动较大时，也可以每年调整公布一次。基准地价、标定地价制定公布的具体方法，按当地人民政府规定执行。国务院有规定时，从其规定。2003年，为进一步加强房地产价格管理，国家计委下发《关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业健康发展的通知》（计价格［2003］91号），提出基准地价和标定地价确定公布制度，是国家调控引导房地产市场价格水平的基本制度，要求建立统一规范的基准地价和标定地价定期确定公布制度。各级政府价格主管部门也要在现有工作基础上，会同国土资源部门组织开展对各级各类土地和宗地价格相关情况的调查、整理和数据库建立工作。要尽可能准确、及时地提供信息、引导市场地价走势。实践中，通常由城市人民政府或者其授权的部门根据经济和社会发展的情况，在一定时期内评定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并予以公布。

　　三、具体管理办法的制定

　　为促进房地产价格管理的规范化，应当将基准地价、标定地价和各类房屋重置价格的确定和公布纳入法制化的轨道。根据本条的规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格确定与公布的具体办法由国务院规定。目前，在行政法规层面，城市房屋重置价格确定及公布办法、城市基准地价和标定地价确定及公布办法还没有出台。由于各地房地产市场发展程度不同，情况差异较大，国务院在制定具体办法时，也有可能授权地方人民政府作进一步的细化规定。

标签： 房地产 价格管理

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