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城市房地产管理法第32条(房地产权利主体一致原则)条文内容及释义

2024-12-24 15:13 admin
本文介绍城市房地产管理法第32条(房地产权利主体一致原则)条文内容及释义,内容来源于最高人民法院数字图书馆。
 
城市房地产管理法
 

城市房地产管理法第32条条文内容

 
  第三十二条  房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
 

城市房地产管理法第32条条文释义


  【本条主旨】
 
  本条是关于房地产权利主体一致原则的规定。
 
  【本条释义】
 
  在我国,土地属于国家或集体所有,土地所有权不可买卖,土地权利的核心是土地使用权,而房屋所有权的客体范围仅及于地上建筑物和附着物。尽管土地使用权和房屋所有权是两种不同的权利,但两者又紧密联系,共同构成我国房地产权的概念。根据本条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时必须转让、抵押,也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体。在理论上,这往往被称为“房地一体”原则、“房随地走”原则或者“地随房走”原则。
 
  法律之所以这样规定,主要是因为房地产是土地使用权和房屋所有权构成的有机整体,具有不可分性。首先,土地使用权和房屋所有权相互依存,土地使用权是房屋所有权的前提,没有依法取得的土地使用权,就不得进行地上建筑,更谈不上取得房屋所有权。因此,房屋所有权及其各项权能是不可能离开土地使用权而单独存在。另一方面,土地使用权的价值在于土地的利用效能,确定土地使用权的目的,最终是为了通过开发建设产生房屋所有权。脱离房屋所有权的土地使用权是不可能长期存在的,我国相关法律不允许土地使用权长期处于闲置状态。其次,土地使用权的主体和房屋所有权的主体必须保持一致性,也是维护房地产市场正常秩序,保障交易双方合法权益的必然要求。如果允许土地使用权和房屋所有权分别转让,分属不同主体,难免出现取得房屋所有权的当事人没有取得该房屋占用范围内的土地使用权,或者取得土地使用权的当事人没有取得该土地使用权范围内的房屋所有权。对于权利人而言,单独取得房屋所有权或者土地使用权,没有什么实际意义,权利的保障和实现都存在诸多障碍。因此,两种权利的主体必须保持一致性,不得分别转让。
 
  本条在理解上应当注意把握以下几个方面:(1)房产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必同时转让。房屋总是建筑在一定范围的土地之上,只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突。(2)土地使用权转让时,该幅土地范围内的房屋必须同时转让。土地使用权的转让应当区分情况:如果在该幅土地范围内还没有进行房屋建设的情况下,那么其转让仅仅涉及土地的使用权;如果该幅土地范围内已经建造了房屋,则要求房屋的所有权随土地同时移转。(3)房地产抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现,房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。因此,房地产抵押也应当遵循房地一体原则。值得注意的是,抵押合同签订以后,土地上新增的房屋不属于抵押物。不过,新增物虽然不属于抵押物,但为了便于抵押权的实现,需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋的所得,抵押权人无权优先受偿。房地一体原则也存在例外,一是若地上建筑物、其他附着物作为动产转让,则不需要与土地一体;二是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的可以例外。
 
  除本条的规定外,我国有关法律、法规也对土地使用权和房屋所有权的关系作了明确规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第三十三条规定,土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。担保法第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。物权法第一百四十六条规定,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百八十二条还规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
 
 

标签: 房地产 权利主体
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