【本条主旨】
本条是关于房地产价格评估制度的规定。
【本条释义】
一、房地产价格评估制度概述
房地产价格评估活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。房地产价格是房地产市场中具有重要影响的因素，房地产价格评估对于国家加强房地产市场的调控和管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展具有重要意义。为此，本条第一款明确规定，国家实行房地产价格评估制度。
实行房地产价格评估制度，具有以下几个方面的作用：一是有利于规范房地产市场交易秩序，保障国家利益不受损失；同时也有利于维护房地产权利人的合法权益，防止价格欺诈行为的发生。二是为土地使用权出让和房地产转让提供基础价格。三是有利于促进房地产抵押业务的健康发展。随着房地产交易的活跃和房地产价值的不断增长，房地产抵押业务不断增长。为了确定房地产这一抵押物的价值，需要对房地产进行价格评估，从而保障抵押权人和抵押人的利益。四是有利于国家房地产税收的征管。房地产税收是国家重要的税源，包括土地增值税、土地使用税、房产税等。这些税收通常都是以房地产的价格作为课税依据，实行房地产价格评估，有利于政府正确确定房地产税的课税依据，保证税收收入不流失。五是房地产价格评估可以为房屋征收补偿、房地产纠纷解决、企业资产重组等活动提供依据。
二、房地产价格评估应当遵循的原则
根据本条第二款的规定，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。公正、公平、公开的原则，是市场经济中应当普遍遵循的原则，也是房地产价格评估活动应当遵循的原则。
（一）公正原则
所谓公正原则，是指房地产估价机构和估价人员在进行房地产价格评估过程中，应当公正对待委托人和评估活动。房地产估价机构和估价人员不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。房地产估价机构不得违反房地产估价规范和标准，出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告。
（二）公平原则
所谓公平原则，是指房地产价格评估活动中各方权利义务平等。房地产估价机构和估价人员在受理房地产价格评估的委托时，不得要求委托人承担不公平的义务。估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。委托人也不得要求房地产估价机构和估价人员承担不公平的义务，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
（三）公开原则
所谓公开原则，是指房地产价格评估的程序、标准、方法等应当向社会公开，便于社会公众知晓，从而保证房地产价格评估活动的公正性。需要注意的是，除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人。
三、房地产价格评估的标准和程序
房地产价格评估是一项专业性很强的活动，必须遵守一定的标准和程序。根据本条第二款的规定，房地产价格评估，除了应当遵循公正、公平、公开的原则，还要按照国家规定的技术标准和评估程序。为了规范房地产价格评估行为，统一估价程序和标准，做到估价结果客观、公正、合理，国务院有关部门根据城市房地产管理法、
土地管理法等法律、法规的有关规定，先后制定《房地产估价师注册管理办法》（1998年8月20日建设部令第64号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》修正）、《房地产估价规范》（建标［1999］48号）、《房地产估价机构管理办法》（2005年10月12日建设部令第142号发布，根据2013年10月16日住房城乡建设部令第14号修正）等规范性文件，对房地产价格评估的有关标准和程序等作出具体规定。
（一）房地产估价机构资质标准
房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。根据国家规定，从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。
（二）房地产价格评估程序
房地产价格评估应当依照下列程序进行：
1.委托人向房地产估价机构提出估价申请。当事人应当依照有关规定，向估价机构递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容：当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；标的物的名称、面积、坐落；申请估价的理由、项目和要求；当事人认为其他需要说明的内容。估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。
2.估价受理。房地产估价机构收到估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办。每个估价项目的承办，不得少于两名估价人员。对不符合要求的，要求委托人补正或者不予受理。
3.现场勘估。承办人员应当制订估价方案，估价方案主要应包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法，拟调查搜集的资料及其来源渠道，预计所需的时间、人力、经费，拟定作业步骤和作业进度。估价人员必须到估价对象现场进行实地勘丈测估，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
4.估价人员应综合各种因素进行全面分析，形成估价报告。所谓估价报告，是指全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；评估报告用语应力求准确，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选。
估价报告应包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等部分。估价报告应记载下列事项：估价项目名称、委托方名称或姓名和住所、估价方（房地产估价机构）名称和住所、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价技术路线、方法和测算过程、估价结果及其确定的理由、估价作业日期、估价报告应用的有效期、估价人员、注册房地产估价师的声明和签章、估价的假设和限制条件、附件（包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明）。
估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况。其中，对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少两名专职注册房地产估价师签字。
5.通知委托人。估价报告由承办估价业务的估价机构签署意见并加盖单位公章后，书面通知当事人。完成并出具估价报告后，房地产估价机构应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
四、房地产价格评估方法
房地产价格评估，在遵守一定的标准和程序的同时，还必须按照一定的方法。根据本条第二款的规定，房地产价格评估，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。这是对房地产价格评估方法的原则性规定，就具体操作规范而言，房地产价格评估方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价人员应熟知、理解并正确运用这些估价方法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
