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城市房地产管理法第48条（房地产抵押物范围）条文内容及释义

2024-12-24 15:31 admin

本文介绍城市房地产管理法第48条（房地产抵押物范围）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第48条条文内容

　　第四十八条　　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

城市房地产管理法第48条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于房地产抵押物范围的规定。

　　【本条释义】

　　根据本条的规定，房地产抵押的标的可以是依法取得的房屋连同该房屋占用范围内的土地使用权，也可以是以出让方式的土地使用权。此外，担保法、物权法、《城市房地产抵押管理办法》也对可以设定抵押权的房地产范围作了进一步规定。

　　一、可以设定抵押权的房地产

　　1.抵押人依法取得的房屋所有权，包括其他地上附着物。这里的房屋包括供人们生活用的住房和生产、经营以及服务用房。就所有权性质而言，可以是集体所有、私人所有，也可以是国家所有而授权给企业经营管理的房产。其他地上附着物主要是指属于抵押人所有的树木和经人工投资形成的构筑物。

　　2.房屋占用范围内的土地使用权。我国法律规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

　　3.抵押人依法取得的国有土地使用权。这里的国有土地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以出让方式取得的土地使用权可以转让、出租和抵押。本条第二款也规定，以出让方式取得的土地使用权，可设定抵押权。至于以划拨方式取得的土地使用权，一般不得抵押。除非符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。因此，以划拨土地使用权设定抵押是附条件的，不符合条件的，划拨土地使用权上不能设定抵押权。

　　4.抵押人以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地承包经营权，属于用以物权的范围，根据物权法的规定，也可以设定抵押。

　　5.乡（镇）村企业的厂房等建筑物。根据我国担保法的规定，乡（镇）村企业的厂房等建筑物可以设定抵押权。以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。乡（镇）村企业的土地使用权不得单独设定抵押权。

　　6.预购商品房。随着社会的发展，商品房预售已成为房地产开发企业销售商品房的普遍形式。为满足民众融资购房的需要，金融机构开展了住房担保贷款业务，接受购房人以预购的商品房抵押贷款。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》也确认了预购商品房抵押的事实。因此，预购商品房可以作为一种特殊类型的房地产抵押物。

　　7.在建工程。随着我国房地产开发规模的不断扩大，在建工程抵押成为房地产开发企业贷款担保的重要形式。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，所谓在建工程抵押，即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入的资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行之担保的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。

　　二、不得设定抵押权的范围

　　在明确可以设定抵押权的房地产范围的同时，物权法等有关法律、法规也对不得设定抵押权的房地产作出了具体规定。物权法第一百八十四条下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。

标签： 房地产 抵押物

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