【本条主旨】
本条是关于房地产开发企业设立的规定。
【本条释义】
一、房地产开发企业的种类
房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。我国的房地产开发企业主要有以下三类：
第一，专营企业。专营企业是指依法经登记注册成立，以房地产开发经营为主要业务的企业。专营企业在经营期限内，可以对各项允许开发的项目进行投资建设和经营管理。
第二，兼营企业。以其他项目为主要经营业务的企业，如果要兼营房地产开发，需要具备一定的资质标准，并经过省级以上建设行政主管部门的批准。依照有关法律规定，符合下列条件的企业可以进行房地产开发：（1）凡在工商行政管理局登记注册的非生产型综合公司、信托投资公司，自有资金达到两亿元以上，其中自由流动资金达到一亿元以上的企业；（2）中央各部门所属的工程建设公司达到建筑工程资质一级，自有资金达一亿元以上，其中自由流动资金达到五千万元以上的企业；（3）地方工程建筑公司达到建筑工程资质一级，自有资金达五千万元以上，其中流动资金达到三千万元以上的企业。
第三，项目公司。项目公司是以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业，其经营对象仅限于批准的项目。这类房地产开发企业经建设行政主管部门审定，核发一次性的资质等级证书后，就可以申请单项房地产开发经营的开业登记。目前，许多合资、合作经营的房地产开发企业都属于项目公司。
二、房地产开发企业的设立条件
依照本条规定，设立专营房地产开发企业，应当具备下列条件：
第一，有自己的名称和组织机构。房地产开发企业的名称包括字号、行业和组织形式三方面内容。房地产企业的组织机构因企业组织形式的不同而有所不同，如设立股份有限公司的，其组织机构包括股东大会、董事会和监事会；设立有限责任公司的，其组织机构则为股东会和董事会。
第二，有固定的经营场所。
第三，有符合国务院规定的注册资本。根据《房地产开发企业暂行办法》的规定，房地产开发企业的注册资本应在一百万元以上，而且流动资金不得低于一百万元。而对于股份有限公司的形态的开发企业要求更高，最低限额为一千万元人民币；申请股票上市的房地产开发股份有限公司的股本总额不得低于五千万元人民币。同时，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本作出高于一百万元的规定。
第四，有足够的专业技术人员。对此，《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，设立房地产开发企业，应当有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的专业技术人员的条件作出更高要求的规定。
第五，法律、行政法规规定的其他条件。例如，设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。外商投资设立房地产开发企业的，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
三、房地产开发企业的设立程序
设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合规定条件的，应当自收到申请之日起三十日内予以登记；对不符合条件的不予登记，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
四、房地产开发企业的资质管理
根据《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：
第一，一级资质：（1）注册资本不低于五千万元；（2）从事房地产开发经营五年以上；（3）近三年年房屋建筑面积累计竣工三十万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续五年建筑工程质量合格率达百分之百；（5）上一年房屋建筑施工面积十五万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于四十人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于二十人，持有资格证书的专职会计人员不少于四人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。
第二，二级资质：（1）注册资本不低于两千万元；（2）从事房地产开发经营三年以上；（3）近三年房屋建筑面积累计竣工十五万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续三年建筑工程质量合格率达百分之百；（5）上一年房屋建筑施工面积十万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于二十人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于十人，持有资格证书的专职会计人员不少于三人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。
第三，三级资质：（1）注册资本不低于八百万元；（2）从事房地产开发经营两年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工五万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续两年建筑工程质量合格率达百分之百；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于十人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于五人，持有资格证书的专职会计人员不少于两人；（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）未发生过重大工程质量事故。
第四，四级资质：（1）注册资本不低于一百万元；（2）从事房地产开发经营一年以上；（3）已竣工的建筑工程质量合格率达百分之百；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于五人，持有资格证书的专职会计人员不少于两人；（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（7）未发生过重大工程质量事故。
申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：（1）企业资质等级申报表；（2）房地产开发企业资质证书（正、副本）；（3）企业资产负债表和验资报告；（4）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；（5）已开发经营项目的有关证明材料；（6）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；（7）其他有关文件、证明。
房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积二十五万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
