【本条主旨】
本条是关于土地使用权出让的概念的规定。
【本条释义】
按照本条规定，所谓土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这一规定就是关于土地使用权出让概念的规定。此规定包括以下几个方面的含义，或者称具有以下几个法律特征：
一、土地使用权出让的主体
根据这一条的规定，土地使用权出让的主体是国家。依照我国
宪法第十条的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
按照1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过、根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国
土地管理法〉的决定》第一次修正、1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订、根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使；任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让；国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿；国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。按照我国土地管理法第八条、第九条的规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。按照我国土地管理法第十三条的规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
按照1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号发布、根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条至第五条的规定，下列土地属于全民所有即国家所有：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照
森林法、
草原法和
渔业法的有关规定办理。农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。
根据本条及上述规定，土地使用权出让的主体是国家；国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使；国有土地由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责。由此可知，土地所有权的出让必须有土地所有者即国家（或者称代表国家行使所有权的机关）的出让行为，国家（或者称代表国家行使所有权的机关）要出让自己所有的土地必须有自己的真实意思表示。
二、土地使用权出让的客体
土地使用权出让的客体是土地使用权，而不是土地所有权。也就是说，国家出让的只能是土地的使用权，土地所有权是不能够出让的。如前所讲，按照我国宪法的规定，土地使用权可以依照法律的规定进行出让。按照我国土地管理法的规定，国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用。土地的所有权和使用权受法律保护。
按照上述规定，国有土地只能属于国家所有，单位或者个人对于国有土地可以依法获得使用权，也就是说，土地的出让只能是出让土地的使用权，就单位或者个人来讲，只能获得土地的使用权，不能获得土地的所有权。但对于土地使用权来讲，单位或者个人可以依法进行转让。
三、土地使用权的受让主体
土地使用权的出让必须有土地使用者的接受方或者称受让方，如果没有土地使用者的接受也就没有土地使用权的出让行为，从而也就不会产生出让的法律后果。
按照本条规定，土地使用权的受让主体是“土地使用者”。按照我国土地管理法的规定，国有土地可以依法确定给单位或者个人使用。根据1990年5月19日国务院颁布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条的规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。就是说，“土地使用者”包括了“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人”，也就是常讲的“单位和个人”。
四、国有土地使用权有法定的使用年限
国有土地使用权有法定的使用年限，就是本条所称的“在一定年限内”出让给土地使用者。根据本法第十四条的规定，土地使用权出让最高年限由国务院规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。
按照本法第二十二条的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条的规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
五、土地使用者接受出让的土地以支付土地使用权出让金为代价
就是说，如果土地使用者不向国家支付土地使用权出让金，也就不会产生土地出让的行为。本条所称的土地使用权出让金，是指土地使用权的受让人依法按照合同的规定向土地的出让者缴纳的出让价款。它包括两个方面：一个方面是，土地使用权出让金。所谓土地使用权出让金，是指法定的人民政府的土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或者个人时，按照规定向单位或者个人收取的土地出让款。另一个方面是，续期土地使用权出让金。所谓续期土地使用权出让金，是指土地使用年限届满，土地使用权受让人需要续期由土地出让主管部门收取的续期土地使用权出让款。
六、土地使用权的出让是一种法律规定的行为
这种法律规定的行为必须是双方依法一致的意思表示，且意思表示必须依法进行，不符合法律规定的“出让”行为是无效的行为，国家法律是不予承认的。
根据本法第十三条的规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条的规定，“土地使用权出让应当签订出让合同”。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条至第七条的规定。依照条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条至第十六的规定，土地使用权出让可以采取下列方式：协议；招标；拍卖。依照上述规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
