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城市房地产管理法第52条（房地产抵押后土地上的新增房屋不属于抵押财产）条文内容及释义

2024-12-24 15:35 admin

本文介绍城市房地产管理法第52条（房地产抵押后土地上的新增房屋不属于抵押财产）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第52条条文内容

　　第五十二条　　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

城市房地产管理法第52条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于房地产抵押后土地上的新增房屋不属于抵押财产的规定。

　　【本条释义】

　　房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，房地产抵押权人就一定范围的债权对一定的房地产抵押物获得优先受偿的权利。房地产抵押不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，而且对抵押物以及其他与之相关的财产权也产生了影响。在抵押权实现的过程中，一个关键的问题就是房地产抵押中抵押物的范围。

　　根据我国相关法律规定，房地产抵押中抵押物的范围包括：（1）房地产自身。房地产抵押的标的物可以分为土地使用权抵押和房屋所有权抵押。我国在房地产抵押中坚持“房地一体”原则，即以土地使用权作抵押的，其上建筑物、其他附着物随之抵押；以房屋所有权作抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。如前所述，之所以这样规定，是为了避免房产和地产分属不同的主体造成权利行使不便，有效保障债权人和抵押人的合法利益。（2）附属物。建筑物往往存在附属物，对房屋的主要部分起着辅助和配合作用。在抵押合同中，如果当事人没有明确将附属物排除在外，则抵押权的效力及于房地产的附属物。这些附属物包括动产如取暖设施、通信设置等，也包括不动产如车库等。（3）孳息。根据物权法第一百九十七条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。由此可见，房地产抵押的效力及于抵押权开始实行后到抵押物处分前房地产所产生的孳息。但是，抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息义务人的，房地产抵押权的效力不及于该孳息。

　　比较特殊的情形是，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋是否属于抵押物的范围。对此，本条明确规定房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。物权法第二百条也规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。之所以这样规定，原因主要有以下几点：一是现行法并未把房屋等地上建筑物或者其他附着物视为土地使用权的组成部分，房屋所有权是独立的产权，新增房屋的所有权与设立房地产抵押的土地使用权和房屋所有权是可以区分的。二是将新增房屋列入房地产抵押标的的范围有损于抵押人的利益。三是从房地产抵押担保债权的实现来看，设立房地产抵押时的抵押物已经可以保证债权的实现，没有必要再将新增房屋列入房地产抵押物的范围。

　　虽然新增房屋不属于抵押财产，但是在抵押权实现时，新增房屋应当与抵押的房地产一同处分。这是因为按照房地一体原则，在处分抵押房地产时，新增房屋的所有权也应随土地使用权一并转让。如果新增房屋的所有权不一同转让，则可能出现土地使用权和房屋所有权分属不同权利主体的情形，不利于抵押权的实现。为了便于抵押权的实现，保障抵押权人的合法权益，本条规定，需要拍卖抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖。尽管土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但新增房屋毕竟不属于抵押物，为保障抵押人的合法权益，本条还规定对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。除本条规定外，担保法、物权法也作出同样规定，例如物权法第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　另外，根据有关法律规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

标签： 抵押财产 房地产抵押

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