【本条主旨】
本条是关于土地使用权使用年限届满前是否收回的规定。
【本条释义】
为了解保护土地使用者的合法权益,对土地使用权使用年限届满前是否收回的问题,本条作了明确的规定,包括两方面内容:
一、土地使用权在合同约定的使用年限届满前不收回
“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回”是原则性规定,强调的是土地使用权受法律的保护。这是
土地管理法等法律所规定的保护有关当事人合法权益相关规定在本法中的具体体现。此规定的重点是规定了不得收回的两个条件:一个条件是,土地使用权是“依法取得的”。即土地使用者依照法律、行政法规等规范性文件的规定取得的,包括取得的程序合法、取得的土地使用权的权益合法,即内容合法。另一个条件是“出让合同约定的使用年限届满前”。此外强调的是“合同约定”。所谓合同约定,是指合法订立的合同的约定。“使用年限”是指本法规定的最高年限范围之内的年限。“届满前”强调是合同规定的年限已经达到前。同时具备上述两个条件的,国家给予保护。这里所强调的国家保护,是指国家通过立法的形式给予保护,执法机关必须严格遵守法律的规定,如果有违法侵犯合法权益者,要受到法律的制裁。
二、特殊情况下可依法提前收回
“在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回”,根据这一规定,就是说在一般原则之外,法律规定的特定情况下,可以收回。但收回必须符合本条规定:一是必须根据社会公共利益的需要。即不是社会公共利益的需要,是不成的。本条所称的社会公共利益的需要指的是为整个社会公众的利益的共同需要,比如城市基础设施的需要、公益事业建设的需要、国家重点扶持的能源、交通、水利等建设项目的需要等。这一条件也是
宪法和土地管理法的要求。依照我国宪法第十条的规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。按照土地管理法第二条的规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。二是收回必须“依照法律”程序进行。只有符合两个条件的,才可以收回。按照《土地管理法实施条例》的规定,依照土地管理法的有关规定,收回用地单位的土地使用权的,由原土地登记机关注销土地登记。
收回时要“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”,这是法律的具有强制约束力的规定。
关于收回问题,土地管理法也有规定。根据土地管理法第五十八条有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(1)为公共利益需要使用土地的;(2)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(4)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照上述第(1)项、第(2)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。