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城市房地产管理法第12条（土地使用权出让管理）条文内容及释义

2024-12-24 12:05 admin

本文介绍城市房地产管理法第12条（土地使用权出让管理）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第12条条文内容

　　第十二条　　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

　　直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

城市房地产管理法第12条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于土地使用权出让管理的规定。

　　【本条释义】

　　一、土地使用权出让须按照国务院规定报经有关人民政府批准

　　1.土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。就是说，土地使用权出让管理实施的人民政府是“市、县人民政府”。市、县人民政府管理实施时必须“有计划、有步骤地”进行。即必须按照土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地利用年度计划指标等管理实施，必须有序进行。

　　2.出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。根据国务院颁布的《土地管理法实施条例》的规定：

　　第一，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的程序。按照规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理：（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照上述规定的程序办理。

　　第二，具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的程序。按照规定，具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：（1）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。（2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。（3）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（4）土地使用者应当依法申请土地登记。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

　　第三，能源等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的程序。按照规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：（1）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。（2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征收土地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征收土地的人民政府在批准征收土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（4）土地使用者应当依法申请土地登记。建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征收土地方案和供地方案。具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

　　根据土地管理法的规定，征收下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。

　　根据本条关于“出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案”的规定可知，人民政府对土地使用权的批准不仅是土地使用权面积的批准，更重要的是对土地使用权出让整个方案的批准，批准过程中要严格审查出让的“每幅地块、用途、年限和其他条件”。土地使用权出让过程中除涉及土地管理部门的管理外，还涉及其他管理部门的管理，比如，建筑管理、拆迁管理等。所以，本条强调，市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，各有关部门在共同拟定方案应当相互配合相互支持，以确保土地使用权工作顺利进行。在此需要说明的是，本条中所称的“用途”，是指每幅地块用于什么目的，比如是居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，还是综合或者其他用地。本条所称的“每幅地块”，是指需要经过批准的具体且直观的标出的地块。本条所称的“年限”，是指依据本法所规定的“土地使用权出让最高年限”中的实际使用年限。本条所称的“其他条件”，是指“每幅地块、用途、年限”之外的其他条件，比如土地开发的具体期限、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等。

　　二、直辖市人民政府规定直辖市的县人民政府及其有关部门行使拟订方案及实施方案的权限

　　这是本条第二款的规定，是一个授权性的规定，即法律将直辖市的县人民政府及其有关部门行使本条第一款规定涉及的下述有关权限，“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，直接授予了“直辖市人民政府”。“直辖市人民政府”有权依据本条的规定和本地的实际情况，对有关权限作出明确的规定。

标签： 土地使用权 出让

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