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民法典第940条(前期物业服务合同法定终止条件)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。
民法典第940条条文内容原文
第九百四十条 【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
民法典第940条实务要点速览
1. 一句话理解：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
2. 法定终止条件：业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效。
3. 终止效果：前期物业服务合同终止，无需等待服务期限届满。
4. 常见误区：误区一：前期物业服务合同必须服务期限届满才终止——错，新物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；误区二：业主委员会无权另聘物业服务人——错，业主委员会或者业主可以订立新物业服务合同；误区三：前期物业服务合同终止后物业公司可以不退出——错，合同依法终止后按照法律规定处理交接事宜。
5. 法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十条（2021年1月1日起施行）。
民法典第940条主旨
本条是关于前期物业服务合同法定终止条件的规定。
民法典第940条条文演变
本条为《民法典》新增条文，可溯源于原《物权法》和《物业管理条例》的相关规定。原《物权法》第81条第2款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”物业服务企业的选聘属于业主管理权的重要内容。原《物权法》从业主的权利角度，实际赋予了业主对前期物业服务合同的解除权。《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本条吸收并修改完善了原《物权法》和《物业管理条例》的上述规定，既对原《物权法》第81条规定的关于终止前期物业服务合同的情形进行了“限缩”，也在《物业管理条例》第26条规定的基础上，增加了“业主”作为缔约人的情形，表述更为精准、周延。
民法典第940条条文解读
本条规范的是前期物业服务合同约定期限届满前合同终止的问题。前期物业服务合同是在建筑物建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会的阶段，由建设单位与物业服务人订立。业主入住后，对物业服务的需求和考虑因素，与建设单位签订前期物业服务合同时可能并不一致。法律之所以赋予建设单位选聘物业服务人的权利，主要是基于建筑物建成初期的维护管理、安全保障等需求。一旦业主大会或者业主委员会成立，业主自己选聘物业服务人的条件具备，应当允许业主对建设单位选定的物业服务人进行更换。根据本条规定，业主委员会或业主与物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。实质上，本条规定将业主委员会或业主与物业服务人订立的物业服务合同生效作为前期物业服务合同终止的法定条件。
同理，《民法典》第284条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”如果业主大会决定自行管理物业，前期物业服务合同亦应终止。
实践中，新的物业服务人入驻与前期物业服务合同终止之间常常存在时间间隔。为保障物业服务的连续性与稳定性，《民法典》第950条规定了物业服务人在合同终止后的继续服务义务。前期物业服务人同样受该规定约束，承担该项法定义务。即在前期物业服务合同终止后，新的物业服务人接管前，前期物业服务人负有继续服务义务，并可以请求业主支付该期间的物业费。
适用指引
本条规定的前期物业合同终止，实质上是赋予了业主在法定条件下任意解除前期物业服务合同的权利，但这一权利行使的法律后果与业主行使任意解除权解除物业服务合同并不相同。《民法典》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”即便物业服务人未构成根本违约，业主可以经法定程序共同决定解除物业服务合同，但是业主应当根据法律规定赔偿物业服务人损失。本条规定的情形则是业主一旦经法定程序选聘新的物业服务人，物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止，业主不需要履行相关的提前通知义务，也不需要赔偿前期物业服务人的相关损失。
FAQ 高频问答
Q：如何理解本条规定？
A：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
Q：本条关于“法定终止条件”的规定是什么？
A：业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效。
Q：本条关于“终止效果”的规定是什么？
A：前期物业服务合同终止，无需等待服务期限届满。
Q：关于本规定有哪些常见误区？
A：误区一：前期物业服务合同必须服务期限届满才终止——错，新物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；误区二：业主委员会无权另聘物业服务人——错，业主委员会或者业主可以订立新物业服务合同；误区三：前期物业服务合同终止后物业公司可以不退出——错，合同依法终止后按照法律规定处理交接事宜。
Q：本规定的法律依据是什么？
A：《中华人民共和国民法典》第九百四十条（2021年1月1日起施行）。
