原《合同法》分则所规定的15种典型合同类型中并未包括物业服务合同。随着我国城市建设和房地产业的高速发展,物业服务行业迅速发展。《物业管理条例》对物业服务合同相关规则作出规定,但该条例的效力层次相对较低。《民法典》合同编回应我国现实需要,积极总结既有立法、司法实践经验,针对物业服务领域的突出问题,在典型合同中增加了物业服务合同,为物业服务合同提供了民事基本法的依据。
(一)物业服务合同的性质和特征
1.物业服务合同的性质
对于物业服务合同的性质,学理上有不同观点,概括起来主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、雇佣说、承揽说等。
(1)委托合同说。依据《民法典》第284条的规定,业主“可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”建筑物及其附属设施等物业,物业服务合同在性质上与有偿委托合同较为接近。全体业主类似于委托人,而物业服务人类似于受托人,物业服务人受业主的委托提供劳务,即对物业小区进行物业管理。物业服务合同当事人享有任意解除权,即在合同约定的期限届满前,当事人可以根据单方意志解除合同。[1]委托合同以信赖关系为前提,物业服务人与业主之间也有较强的信赖关系。该观点认为,物业服务合同的客体与委托合同相同,都是提供劳务。业主把其共有部分、共用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交给物业服务人完成,具有委托的性质。物业服务人接受业主的委托,办理物业服务事务,提供劳务,获取物业费,属于有偿的委托合同。(2)服务合同说。该观点认为,物业服务人提供社会化、专业化、技术化的有偿服务性质的劳动,业主缴纳的费用属于劳动报酬。而物业服务人在履行合同的过程中,是以劳务付出或者提供服务的形式进行的,因而具有劳务性质和服务性质,双方之间系服务合同。(3)雇佣合同说。该观点认为物业服务合同是业主出钱雇佣物业服务人,对物业服务区域内的相关事务进行管理,类似于过去的“管家”角色,应当属于雇佣合同。(4)承揽合同说。该观点认为物业服务合同中,物业服务人是按照业主的要求完成工作,在物业服务上达到了业主要求,给小区居民提供了一个优美安逸的生活环境,可以说是交付承揽的劳动成果。(5)混合合同说。该观点认为物业服务合同不是单纯的某类有名合同,而是复合性的,其包含了委托合同、代理合同、承揽合同、服务合同等多种合同类型的特征,或者叫“复合性合同”。(6)独立合同说。该观点认为物业服务提供的是一种复杂的综合性服务,与传统合同类型的客体都有所不同,所以物业服务合同不属于原《合同法》所规定的任何一种合同类型,是一种独立的合同。
物业服务合同与委托合同有较为明显的区别:一是处理事务的方式不同。委托合同的受托人应按照委托人的授权和指示处理委托事务。物业服务的内容具有较强的专业性,物业服务人在物业服务活动中的自主性较强,无须在处理每项事务时都要按照业主的指示,只要其提供的物业服务符合合同约定的标准和要求即可。业主对物业服务人开展物业服务有监督权,但不需要对具体事务作出指示。二是受托人行为时的名义和后果不同。受托人既可以以自己的名义从事委托活动,也可以委托人的名义从事委托活动。受托人在委托范围内实施委托行为产生的法律后果,由委托人承担。且受托人处理事务时,因不可归责于自己的事由受到损失的,可以向委托人要求赔偿。而在物业服务合同中,物业服务人以自己的名义提供物业服务,法律后果由物业服务人承担。[2]物业服务人因履行合同受到损失,如果不能归责于业主,物业服务人自行承担。三是归责原则不同。有偿委托合同的受托人处理事务时,因过错给委托人造成损失的,受托人应当承担赔偿责任。物业服务合同采无过错责任原则,物业服务人提供的物业服务不符合合同所要求的质量或者标准,应当承担法律责任。[3]其他关于物业合同的性质的学说均不能准确地界定物业服务合同的性质。物业服务合同的主体具有复杂性;物业服务合同系要式合同,即采用书面形式;物业服务事项具有很强的专业性和综合性,受政府行政主管部门的监督指导。物业服务合同具有其自己的特征,无法完全归入其他类型的合同而适用其规定。物业服务合同的性质具有独特性,系一种新型、独立的典型合同。《民法典》将物业服务合同作为一种新的有名合同,设立专章对其加以规定,能够更好地规范物业服务行业的发展,更好地解决实践中出现的物业服务纠纷。
2.物业服务合同的主要特征
(1)平等主体之间的民事合同。“物业服务合同”的前身为“物业管理合同”,在我国长期被称为“物业管理合同”,具有强烈的行政管理色彩。“物业服务”含义区别于“物业管理”,物业管理是我国计划经济时代行政管理的称谓的延续,其理念强调物业公司按照类似行政命令的方式对物业进行管理,显然不符合现代物业服务合同主体平等的理念。2007年原《物权法》颁布,其条文规定中使用了“物业服务”的法律概念。实践中,“物业服务合同”的概念逐渐被接受。物业服务合同回归了“服务”的本质,体现了合同主体之间是平等地位,突出了物业服务合同的服务性而非管理性。
(2)合同主体具有特殊性。物业服务合同的当事人为业主和物业服务人。根据本条第2款的规定,物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务合同的另一方当事人,学界一直存在争议。有的认为是业主大会,有的认为是业主委员会,还有的认为是单个业主。业主大会说认为,业主大会是代表和维护全体业主合法权益的自治组织,业主委员会只是业主大会的执行机构,应当由业主大会代表全体业主签订物业服务合同。业主委员会说认为,根据司法实践和相关法律和司法解释的规定,业主委员会具有诉讼主体资格,可以参与物业服务合同纠纷案件的诉讼。业主委员会也可以与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同。因此,业主委员会应当为物业服务合同的当事人。单个业主说则认为,虽然单个业主并没有直接与物业服务人签订物业服务合同,但是每个业主都是实质上的合同当事人,因为每个业主都实际享有合同权利并承担合同义务,每个业主都是物业服务人的服务对象,都需要向物业服务人缴纳物业费。
根据《民法典》的规定,物业服务合同的主体是业主,而且是全体业主。虽然与物业服务人签订物业服务合同的可能是业主,也可能是业主委员会甚至是建设单位,但是物业服务合同的当事人是全体业主,由全体业主享有物业服务合同的权利,承担合同义务。这是因为业主是建筑物区分所有权的权利主体。业主对其专有部分享有所有权,对共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理权源于共有权,业主不能放弃。物业小区集居住、服务、管理功能为一体,为提高居住品质,由业主组成管理团体进行自治管理和委托物业服务人从事专业管理系必然选择。业主有参加物业管理的权利,包括有权选聘或解聘物业服务人、决定房屋维修基金的使用、对收费使用情况进行监督等。同时,业主亦有合理使用房屋和公共设施、维护物业的效用和价值的义务。
(3)物业服务合同的客体是物业服务人提供的物业服务行为。物业服务合同的客体是物业服务人提供的物业服务,物业服务合同与委托合同、行纪合同、中介合同等类似,所给付的内容都不是具体的标的物,而是行为。
(4)服务内容具有综合性和专业性。相比于一般的民事合同,物业服务人提供物业服务的内容较为复杂,物业服务人既要管理物业服务区域内的建筑物及其附属设施等物,也要管理进出小区以及建筑物内的人员。物业服务的具体内容视小区具体情况不同而有所差异,但是都包括卫生、环保、安全、消防等方面,具有综合性和全面性。根据本法第937条和第942条的规定,物业服务人为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,具体来说,包括妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全等。而就物业服务的每项具体内容来说,又都具有一定的专业性。例如,电梯检修需要专业的技术人员才能进行。
(5)订立程序具有特殊性。根据《民法典》物权编第278条的规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人时,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意;同时,经过业主大会的选聘之后,由业主委员会代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。
(6)属于双务、有偿、要式、继续性合同。物业服务人的主要义务是按照物业服务合同之约定向全体业主提供物业服务,而全体业主的主要义务是向物业服务人支付报酬,双方所负义务属于给付与对待给付的关系,因此物业服务合同是一种双务有偿合同。
(7)物业服务合同是要式合同。物业服务合同应当采用书面形式。之所以规定物业服务合同应当采用书面形式,主要是因为物业服务合同的内容往往十分复杂,为了明确物业服务人与业主之间的具体权利义务关系,避免纠纷的发生,需要以书面的形式来确定当事人的权利义务。
(8)物业服务并不是一次性完成的,需要持续一定的时间,物业服务人应当在合同约定的期间内不间断地提供物业服务。因此,物业服务合同是继续性合同。继续性合同终止时没有溯及既往的效力,对于物业服务人已经提供的服务,业主仍然应当按照合同约定支付相应报酬。
(二)物业服务人和业主的范围
1.物业服务人包括物业服务企业和其他管理人
(1)物业服务企业,是指符合法律规定,依法向业主提供物业服务的民事主体(市场主体)。我国法律要求物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条第1款规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”物业服务企业为物业服务区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务,应当具有独立承担法律责任的能力。物业服务企业曾经实行资质管理制度,不同资质等级的物业服务企业从事与其资质水平相当的物业服务活动,建设部曾经制定《物业管理企业资质管理办法》。2018年,《物业管理企业资质管理办法》取消。
(2)其他管理人,是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的组织或者自然人,主要包括管理单位住宅的房管机构,以及其他组织、自然人等。《民法典》将其他管理人与物业服务企业并列为物业服务的主体,赋予了相同的权利义务。聘请其他管理人对物业进行管理,是业主自治管理的一种实现形式。
物业管理实为私权处分行为,遵循私法意思自治原则,即业主既可委托专业的物业服务企业对物业实施管理,也可对物业实施自我管理。《物业管理条例》对物业管理仅推行由物业公司进行管理的单一管理模式,此模式的优势是可对整个小区实行集中统一管理,专业化程度较高,管理效果相对较好;其主要弊端是管理费用较高,一些中低收入居民难以承受。因此,现实中实行物业公司管理与业主自营式管理并用的物管新体制。所谓业主自营式物业管理就是住宅小区的物业管理,不聘请专门物业管理公司负责,而由业主自己管理。各类非物业服务企业的管理人在物业服务过程中的权利义务与物业服务企业一致。[4]
2.业主的范围
《物业管理条例》第6条第1款规定:“房屋的所有权人为业主。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定:“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”该司法解释一方面明确业主为建筑物区分所有权人,不限于房屋所有权人,另一方面明确虽然未办理所有权登记,但是已经签订买卖合同,并合法占有建筑物专有部分的人,也可以认定为业主。这使已经合法占有房屋的买受人能够依法定程序设立自治组织,对共有部分进行共同管理。
(三)物业服务人的服务事项和业主的缴费义务
物业服务合同的内容是物业服务人提供约定的服务,业主支付约定的物业费即报酬。业主在物业服务关系中处于主导地位,是权利主体。物业服务人的管理权来源于业主将管理业务全部或部分委托给物业服务人进行管理。物业管理的目的是实现全体业主的最大利益。
物业服务具有管理的性质,《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”由于物业服务的内容涉及对物和秩序的管理,物业服务合同最初被称为物业管理合同。物业服务人在物业区域内实施物的管理和人的管理。前者系对建筑物和附属设施的维修养护、环境卫生的管理维护,包括物业共用部位的维护与管理、物业共用设备设施及其运行的维护和管理、环境卫生绿化管理服务、专项维修资金的代管服务、物业档案资料的管理等。后者在于规范物业管理区域内的秩序,对区分所有权人进行社区服务管理,对业主和相关人员的行为进行管理,防止对建筑物不当装修、妨碍业主生活秩序等,避免危害公共安全、卫生和安宁。物业服务人还可提供专项服务和特约服务等,属于多功能全方位的服务管理。
物业服务人的服务对象是业主,物业服务人是基于与业主之间的约定,对物业服务区域内的建筑物和附属设施等进行管理。物业服务人对物业的管理,本质上也是一种提供服务的行为,双方当事人处于平等地位,这与一般民事合同没有本质区别。实践中,物业服务人可能会根据法律的规定或者接受社区居委会或街道办事处的委托,从事一定的管理活动。本法第285条第2款规定,物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。例如,在新冠肺炎疫情期间,各小区都要按照疫情防控的有关规定和要求,对进出小区的人员进行管控,测量体温等,小区物业服务人应当配合街道、社区实施各种防控措施。又如,现在全国很多地方都开始进行垃圾分类,物业服务人也需要配合当地政府做好小区内的垃圾分类工作。本法第942条第2款还规定,对物业服务区域内有关违反治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。但是,物业服务人的这些管理活动实质上并非基于物业服务合同对业主进行管理,而是基于法律的规定或者社区的委托,在某些特殊情况或者特定场合对政府予以配合,其本质依然是向业主提供物业服务。
业主有支付物业费的义务。物业服务人与业主之间是服务与被服务的关系。物业服务人提供的服务是有偿的,其服务管理经费除自筹以外,还包括收取的物业费等。物业服务合同由业主委员会与物业服务人签订,业主委员会由全体业主选举产生,其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议,即业主委员会是代表全体业主订立合同。全体业主承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果,负有交纳物业费的义务。《物业管理条例》第7条规定,业主应当按时交纳物业费。根据国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》,物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业实行明码标价。
适用指引
一、物业服务人的物业服务义务
司法实践中,物业服务人与业主产生纠纷多是因为业主认为物业服务人未提供符合物业服务合同约定的服务。由于物业服务事项内容庞杂,与其他主体的义务存在交叉,在确定物业服务人的责任时,应注意具体问题具体分析。第一,区分物业服务人的义务和其他主体的义务。有些与物业有关的事项应由其他责任人负责,例如,业主专有部分的房屋质量问题一般应由开发商负责,如果开发商向业主提供的房屋本身及房内附属设备、设施存在质量问题且未得到妥善解决,业主不能以此为由主张物业服务人未履行物业服务义务。又如,业主的财物被盗、毁损,应由侵权人承担赔偿责任。如果物业服务人未能尽到安保义务,如未能建立健全的安保制度、配备的保安人员不足或者保安人员怠于职守、未按照要求进行巡逻,则物业服务人根据其行为与损害后果的因果关系承担相应责任。如果物业服务人提供的安保义务并无瑕疵,业主要求减免物业费,赔偿财物损失难以获得支持。第二,区分物业服务人的义务和业主的义务。物业服务人对公共设施有维护保养义务,但是对于重大维修,应由业主负责。[6]以电梯为例,电梯是特种设备,一般由生产厂家定期维修、养护。物业服务人亦应及时巡查,发现电梯故障,联系厂家维修、养护。如果物业服务人未及时发现问题,则属于违约行为。如果电梯应予以更换,费用应自业主交纳的专项维修资金中支出。因业主不同意支出费用更换电梯而给业主带来的不便,不属于物业服务人的责任。业主以此为由主张拒交物业费的,法院不应支持。
二、物业费的交纳主体是业主
物业服务合同涉及全体业主的共有部分以及共同利益,其受益主体是全体业主,业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。由于业主是一个群体,因此业主大会选聘物业服务人采多数决,每个业主都有表决权,最后根据法律规定的多数意见确定物业服务人。业主委员会代表业主大会执行业主大会的决议,与物业服务人签订物业服务合同,但是业主委员会并非物业合同约定的物业费交付义务人,该义务的承担者是业主。因此,如果物业服务人对业主委员会提起诉讼,主张物业费,人民法院不应支持。物业服务人向拖欠物业费的业主主张权利,业主以自己非合同当事人进行抗辩的,人民法院不予支持。
《物业管理条例》第41条第1款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”但是《民法典》第178条第3款规定:“连带责任,由法律规定或者当事人约定。”《民法典》第523条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的,债务人应当向债权人承担违约责任。”因此,如果业主与物业使用人约定,由物业使用人交纳物业费,物业使用人未交纳,物业服务人仍应该向业主主张权利。
三、主张物业费的诉讼主体
在业主委托物业服务人管理情况下,业主委员会不是物业服务提供者,其不能起诉业主主张物业管理费。在业主自行管理情况下,则有所不同。有些小区因规模小,未聘请专门的物业公司,而是采取业主自行管理的方式。小区成立业主委员会,设立物业管理办公室,并在相关行政主管部门备案。业主应按照业主委员会确定的收费标准及收费时间交纳物业服务费用。如果小区业主委员会依法成立,代表全体业主行使物业管理职责,则有权起诉违反管理规约,拖欠物业费的业主。此种情况,业主主张业主委员会起诉主体不适格,法院不应予以支持。
四、物业服务区域
物业服务人对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行管理和服务。《物业管理条例》第9条规定:“一个物业管理区域成立一个业主大会。”“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第33条规定:“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”物业服务区域的划分直接影响物业服务人的服务范围。如果同一物业服务区域已经依据法定程序聘用物业服务企业,部分业主以自行管理或者另行聘用物业服务企业为由,拒绝物业服务企业提供服务,不应予以支持。
物业服务区域可能是住宅,也可能是非住宅物业如写字楼、商场、学校等,住宅和非住宅在服务内容上可能存在区别,但是在物业服务的合同主体及性质特征方面并无实质差异。