专业律师团队提供免费在线法律咨询

民法典第727条(委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权)条文内容及释义解读

2024-03-05 08:36 admin

本文介绍民法典第727条(委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

民法典第727条条文内容原文

第七百二十七条　【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

民法典第727条主旨

本条是关于出租人委托拍卖租赁房屋时承租人优先购买权保护的规定。

民法典第727条条文演变

本条系新增规定，内容源于2009年《城镇房屋租赁合同解释》第23条。《城镇房屋租赁合同解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”在《民法典》编纂过程中，《民法典合同编（草案）》第276条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”此后未再作修改。

民法典第727条条文解读

拍卖是特殊方式的买卖，根据《拍卖法》第3条的规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。通常，在接受出卖人的委托后，拍卖人预先公告拍卖的标的物、日期、地点等，拍卖时由买受人争出高价作买受的意思表示，即为要约；出卖人从众多竞买人要约中选择出价最高者，以落槌或其他惯用方法作卖定意思表示，即为承诺，买卖合同也即告成立。拍卖对于实现拍卖物价值和资源利用最大化、促进公平交易具有积极意义，实践中尤其对于一些大宗物品和特殊物品买卖而言，拍卖已经成为一种经常性的买卖方式。

以拍卖方式出卖租赁房屋的，承租人是否有优先购买权，在理论上存在争议。肯定的观点认为，拍卖本身并未超出买卖的范畴，不能因为其买卖方式特殊而否定承租人的优先购买权。承租人优先购买权是在同等条件下的优先权，拍卖时承租人行使优先购买权的前提恰恰是要等待最高竞买者确定的价格条件，二者并非不相容关系。为防止出租人规避承租人优先购买权的行使而以拍卖方式出卖租赁房屋，致使承租人优先购买权落空，承认以拍卖方式出卖租赁房屋时承租人的优先购买权是必要的。[1]反对的观点不认可拍卖时承租人的优先购买权。在拍卖场合，若优先购买权亦得行使，则竞买者势必锐减，卖价难免偏低，不利于债权人及物之所有人，亦不免造成偏惠于优先购买权人之结果，有损拍卖之效力。[2]

我国民事审判实践长期以来认可和保护拍卖时承租人的优先购买权。《城镇房屋租赁合同解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”本条规定是对这一审判实践经验的肯定。

根据本条规定，出租人委托第三方拍卖租赁房屋时，承租人通过参加拍卖行使优先购买权，应注意以下问题：

第一，出租人负有通知义务。根据本条规定，出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，负有在拍卖5日前通知承租人的义务。通知的目的在于使承租人知晓租赁房屋拍卖的情况，以便承租人决定是否参与拍卖过程、行使其优先购买权。其一，就通知主体而言，应为负有义务的出租人。根据《拍卖法》的规定，拍卖人应当在拍卖的前7日发布拍卖公告，拍卖公告应当载明拍卖的时间、地点，拍卖标的，拍卖标的展示时间、地点，参与竞买应当办理的手续以及需要公告的其他事项。有观点认为，发布拍卖公告的行为，可以理解为对承租人的通知行为。但拍卖公告是由接受拍卖委托的拍卖人所发布，其目的在于保证拍卖行为的公正、公开以及吸引更多的竞买人参与拍卖竞买活动，与针对承租人的通知行为在目的、内容等方面完全不同，故不能将拍卖公告视为对承租人的通知行为。当然，出租人可以委托拍卖人代其履行对承租人的通知义务。但即使如此，作为代理人的拍卖人亦须对承租人进行专门的通知，而不能简单地以拍卖公告替代。其二，有关通知的方式，法律没有作出特别规定。出租人可以采取书面通知的方式，也可以通过电子邮件、微信信息等电子数据或者其他能够使承租人收悉的适当方式完成通知行为。其三，通知的内容，应当包括房屋拍卖的时间、地点以及拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等拍卖公告的内容，以便于优先购买权人决定是否参与竞买。对于承租人不参与竞买的将丧失其优先购买权的法律后果，由于系根据法律规定而产生，不属于必须告知的事项。其四，出租人须于拍卖的5日前履行通知义务。5日系法律为出租人履行通知义务所设定的期限，应当适用到达主义法理，即出租人的通知应当在拍卖5日之前到达承租人。无论通知义务人何时、以何种方式发出通知，必须保证承租人在拍卖行为开始的5日前收到该通知，否则，不发生通知法律效力。

第二，承租人行使优先购买权，应当遵守《拍卖法》所规定的拍卖程序，取得参加拍卖的资格并达到法定条件。承租人参加拍卖，亦须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。在竞拍过程中，拍卖师在竞拍前，应当先行告知优先购买权行使规则，在最高、最后一位竞价者，倒数到最后一位数时，无人竞价，拍卖师应询问参与竞拍的优先购买权人是否行使优先购买权，在规则设定的最后考虑时间内，倒数到最后一位数时，如果不举牌表示，落锤的法律效果是竞价人竞得标的物，优先购买权人放弃优先购买权；反之，如果优先购买权人举牌，落锤的法律效果是优先购买权人行使优先购买权，取得要约地位，这样，接下来的竞价在优先购买权人和最后竞价人之间展开。在优先购买权人取得要约地位（竞价地位）时，拍卖师重新倒计数，如果最后竞价人再度举牌叫价，对新的价格（要约），拍卖师倒计数，如果优先购买权人不举牌时，落锤的法律效果即为竞价人与出卖人之间成立标的物买卖合同；如果举牌，优先购买权人取得要约地位，如此反复直到有一位不举牌为止。

第三，承租人经通知未参加竞买的，产生被视为放弃优先购买权的法律后果。这里的未参加竞买，包括经通知未到场，也包括未按规定登记竞买、交纳竞买保证金等情形。

适用指引

第一，出租人拍卖租赁房屋的，负有将拍卖的有关事项提前通知承租人的义务。这种义务是程序性的，出租人只要按照法律规定的时间、要求适当地履行了通知义务，即无需对承租人是否实现优先购买权承担责任。至于承租人在竞买租赁房屋过程中发生的争议，如对拍卖程序是否合法、规范以及是否侵害其优先购买权等，均不属于出租人的责任范围。

第二，出租人通知承租人的时间，应当采用到达主义原则，即在拍卖5日之前通知到达承租人，以保障承租人有必要的时间考虑和准备是否参与竞买、行使优先购买权。

第三，经通知，承租人未参加拍卖，包括承租人未出席，也包括未进行竞买登记、未交纳竞买保证金等未有效参加拍卖活动的情形，均产生视为放弃优先购买权的法律后果。

标签：拍卖 民法典 承租人 优先购买权

民商法相关文章：

民事诉讼法第258条(拍卖、变卖被查封、扣押财产的规定)条文内容及释义

本文介绍民事诉讼法第258条(拍卖、变卖被查封、扣押财产的规定)条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民事诉讼法第258条条文内容第二百五十八条财产被查封、扣押...

时间：2024-04-03阅读：115标签：查封拍卖财产扣押变卖 民事诉讼法
民事诉讼法第255条(查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产)条文内容及释义

本文介绍民事诉讼法第255条(查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产)条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民事诉讼法第255条条文内容第二百五十五条被执行...

时间：2024-04-03阅读：191标签： 被执行人 财产 民事诉讼法
民法典第988条(第三人返还义务)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第988条(第三人返还义务)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第988条条文内容原文第九百八十八条【第三人返还义务】得利人已经将取...

时间：2024-03-07阅读：161标签： 民法典 第三人
民法典第987条(恶意得利人返还义务)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第987条(恶意得利人返还义务)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第987条条文内容原文第九百八十七条【恶意得利人返还义务】得利人...

时间：2024-03-07阅读：196标签： 民法典 恶意得利人
民法典第986条(善意得利人返还义务免除)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第986条(善意得利人返还义务免除)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第986条条文内容原文第九百八十六条【善意得利人返还义务免除...

时间：2024-03-07阅读：275标签： 民法典 善意得利人
民法典第985条(不当得利定义)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第985条(不当得利定义)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第985条条文内容原文第九百八十五条【不当得利定义】得利人没有法律根据...

时间：2024-03-07阅读：292标签： 民法典 不当得利
民法典第984条(受益人追认的法律效果)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第984条(受益人追认的法律效果)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第984条条文内容原文第九百八十四条【受益人追认的法律效果】管...

时间：2024-03-07阅读：128标签： 民法典 受益人 法律效果
民法典第983条(管理人报告和交付义务)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第983条(管理人报告和交付义务)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第983条条文内容原文第九百八十三条【管理人报告和交付义务】管...

时间：2024-03-07阅读：77标签： 管理人 民法典
民法典第982条(管理人通知义务)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第982条(管理人通知义务)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第982条条文内容原文第九百八十二条【管理人通知义务】管理人管理他人...

时间：2024-03-07阅读：143标签： 管理人 民法典
民法典第981条(管理人适当管理义务)条文内容及释义解读

本文介绍民法典第981条(管理人适当管理义务)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。民法典第981条条文内容原文第九百八十一条【管理人适当管理义务】管理人...

时间：2024-03-07阅读：141标签： 管理人 民法典