在房产过户实务中,一套房两种过户方式,税费差出几十万。赠与与继承的税费差异常被忽视。北京海淀区曾出现一起案例:一套价值800万的房产,通过赠与方式过户需缴纳24万税费,而通过继承方式仅需4万。这个案例折射出选择过户方式的重要性。本文结合《
民法典》及最新财税政策,为您解析两种方式的成本差异与法律风险。房产赠予与遗产继承哪个划算?民法典时代这样选!
一、法律性质对比:赠与是交易,继承是传承
1. 房产赠与的法律特征
根据《民法典》第六百五十七条规定,赠与是赠与人将财产无偿给予受赠人的单方行为。关键特征:
需签订书面赠与合同
办理公证或过户登记
赠与人可撤销(特定情形除外)
典型场景:父母在世时将房产过户给子女,属于典型的赠与行为。
2. 遗产继承的法律特征
根据《民法典》第一千一百二十一条规定,继承从被继承人死亡时开始。关键特征:
需办理继承权公证
完成不动产过户登记
继承人可放弃继承权
实务提示:继承无需签订合同,但需清理被继承人债权债务。
二、经济账本:税费成本大PK
1. 赠与方式税费清单
税种 |
计算方式 |
800万房产示例 |
契税 |
3% |
24万 |
公证费 |
0.3%(受益额20万以上部分) |
2.4万 |
印花税 |
0.05%(双方缴纳) |
0.8万 |
合计 |
|
27.2万 |
特殊情形:若受赠人出售房产,需缴纳20%个人所得税(满五唯一可免)。
2. 继承方式税费清单
税种 |
计算方式 |
800万房产示例 |
契税 |
法定继承免征 |
0 |
公证费 |
0.8%(受益额20万以上部分) |
6.4万 |
印花税 |
0.05%(双方缴纳) |
0.8万 |
合计 |
|
7.2万 |
省钱技巧:继承房产再出售时,若满足“满五唯一”条件,可免征个人所得税。
三、法律风险:这些陷阱可能让你多花百万
1. 赠与方式的三大风险
撤销风险:根据《民法典》第六百六十三条,赠与人可撤销赠与(如子女不赡养)
债务追偿:若赠与人负有债务,房产可能被债权人追回
婚姻风险:未做特别约定时,赠与房产属夫妻共同财产
典型案例:张某将房产赠与儿子后,儿子
离婚时房产被分割,张某追悔莫及。
2. 继承方式的两大隐患
债务连带:根据《民法典》第一千一百六十一条,继承人需在遗产范围内偿债
共有纠纷:多名继承人时,未明确份额可能导致共有
裁判规则:广州中院曾判决,继承人需在继承房产价值范围内,偿还被继承人生前债务。
四、实务指南:这样选择最划算
1. 优先继承的三种情形
房产计划持有5年以上
被继承人无未清偿债务
继承人无婚姻变故风险
操作建议:继承后及时办理“单独所有”登记,避免共有风险。
2. 适合赠与的两种情况
子女需立即出售房产
规避继承公证繁琐程序
风险提示:赠与房产出售时,若不满五唯一,需缴纳20%个人所得税。
3. 创新方案:遗嘱指定+居住权
父母立遗嘱指定房产由子女继承
同时设立父母终身居住权
既规避赠与税费,又保障居住需求
典型应用:上海试点“遗嘱设立居住权”制度,实现房产传承与养老保障双赢。
结语:没有最优方案,只有最适合的选择
房产过户是法律与财税的交叉领域,选择赠与还是继承,需综合考量家庭关系、财产规划、税费成本三重因素。《民法典》通过限定继承、居住权登记等制度,为房产传承提供了多元解决方案。在实务操作中,建议遵循“三查三定”原则:
查清房产状况(抵押/查封)
查实家庭关系(婚姻/子女)
查准政策变化(限购/税费)
确定传承目的(自住/投资)
选定过户方式(赠与/继承)
拟定风险预案(债务/共有)
记住:智慧的规划,能让房产传承更省心、更安心。