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房产赠予与遗产继承哪个划算?民法典时代这样选!

2025-06-23 23:05 admin
在房产过户实务中,一套房两种过户方式,税费差出几十万。赠与与继承的税费差异常被忽视。北京海淀区曾出现一起案例:一套价值800万的房产,通过赠与方式过户需缴纳24万税费,而通过继承方式仅需4万。这个案例折射出选择过户方式的重要性。本文结合《民法典》及最新财税政策,为您解析两种方式的成本差异与法律风险。房产赠予与遗产继承哪个划算?民法典时代这样选!

房产赠予与遗产继承哪个划算?民法典时代这样选!
 

一、法律性质对比:赠与是交易,继承是传承

 

1. 房产赠与的法律特征

 
根据《民法典》第六百五十七条规定,赠与是赠与人将财产无偿给予受赠人的单方行为。关键特征:
 
需签订书面赠与合同
 
办理公证或过户登记
 
赠与人可撤销(特定情形除外)
 
典型场景:父母在世时将房产过户给子女,属于典型的赠与行为。
 

2. 遗产继承的法律特征

 
根据《民法典》第一千一百二十一条规定,继承从被继承人死亡时开始。关键特征:
 
需办理继承权公证
 
完成不动产过户登记
 
继承人可放弃继承权
 
实务提示:继承无需签订合同,但需清理被继承人债权债务。
 

二、经济账本:税费成本大PK

 

1. 赠与方式税费清单

 
税种 计算方式 800万房产示例
契税 3% 24万
公证费 0.3%(受益额20万以上部分) 2.4万
印花税 0.05%(双方缴纳) 0.8万
合计   27.2万
 
特殊情形:若受赠人出售房产,需缴纳20%个人所得税(满五唯一可免)。
 

2. 继承方式税费清单

 
税种 计算方式 800万房产示例
契税 法定继承免征 0
公证费 0.8%(受益额20万以上部分) 6.4万
印花税 0.05%(双方缴纳) 0.8万
合计   7.2万
 
省钱技巧:继承房产再出售时,若满足“满五唯一”条件,可免征个人所得税。
 

三、法律风险:这些陷阱可能让你多花百万

 

1. 赠与方式的三大风险

 
撤销风险:根据《民法典》第六百六十三条,赠与人可撤销赠与(如子女不赡养)
 
债务追偿:若赠与人负有债务,房产可能被债权人追回
 
婚姻风险:未做特别约定时,赠与房产属夫妻共同财产
 
典型案例:张某将房产赠与儿子后,儿子离婚时房产被分割,张某追悔莫及。
 

2. 继承方式的两大隐患

 
债务连带:根据《民法典》第一千一百六十一条,继承人需在遗产范围内偿债
 
共有纠纷:多名继承人时,未明确份额可能导致共有
 
裁判规则:广州中院曾判决,继承人需在继承房产价值范围内,偿还被继承人生前债务。
 

四、实务指南:这样选择最划算

 

1. 优先继承的三种情形

 
房产计划持有5年以上
 
被继承人无未清偿债务
 
继承人无婚姻变故风险
 
操作建议:继承后及时办理“单独所有”登记,避免共有风险。
 

2. 适合赠与的两种情况

 
子女需立即出售房产
 
规避继承公证繁琐程序
 
风险提示:赠与房产出售时,若不满五唯一,需缴纳20%个人所得税。
 

3. 创新方案:遗嘱指定+居住权

 
父母立遗嘱指定房产由子女继承
 
同时设立父母终身居住权
 
既规避赠与税费,又保障居住需求
 
典型应用:上海试点“遗嘱设立居住权”制度,实现房产传承与养老保障双赢。
 

结语:没有最优方案,只有最适合的选择

 
房产过户是法律与财税的交叉领域,选择赠与还是继承,需综合考量家庭关系、财产规划、税费成本三重因素。《民法典》通过限定继承、居住权登记等制度,为房产传承提供了多元解决方案。在实务操作中,建议遵循“三查三定”原则:
 
查清房产状况(抵押/查封)
 
查实家庭关系(婚姻/子女)
 
查准政策变化(限购/税费)
 
确定传承目的(自住/投资)
 
选定过户方式(赠与/继承)
 
拟定风险预案(债务/共有)
 
记住:智慧的规划,能让房产传承更省心、更安心。
 
标签: 遗产继承 房产赠予
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