制定机关：天津市高级人民法院
公布日期：2018-11-29
施行日期：2018-11-29
天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要
津高法（2018）230号
为依法规范房屋交易行为，维护良好的市场交易秩序，妥善审理房屋买卖纠纷案件，统一裁判尺度，2018年11月26日，高级人民法院2018年第27次审判委员会会议专题研究了房屋买卖合同纠纷案件审理中的若干疑难问题。经过认真审议，基本形成共识。现纪要如下：
一、商品房预售与买卖相关问题
（一）预约合同的处理问题
出卖人通过认购、订购、预订等方式收受买受人定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果具备预约的要件，应当认定为预约合同。出卖人拒绝签订商品房买卖合同，买受人请求继续履行合同签订本约的，不予支持。
如因出卖人的原因未能订立商品房买卖合同，买受人请求双倍返还定金的，应予支持。定金不足以弥补因出卖人违约造成的损失，买受人请求赔偿超过定金部分的损失，可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
当事人通过认购书、订购书、购房意向书等协议约定在将来一定期限内签订商品房买卖合同，但上述协议已经具备商品房买卖合同的主要条款，且出卖人已经收受部分购房款的（购房款数额的确定可参考当事人之间的约定、首付款比例、交易习惯等因素），应认定该协议为商品房买卖合同。
（二）商品房质量瑕疵问题
出卖人交付的商品房符合法定的交付条件、质量标准以及商品房买卖合同约定，买受人以商品房质量存在轻微瑕疵为由拒绝接收商品房，并要求出卖人承担逾期交付商品房违约责任的，不予支持。但买受人有证据证明商品房在交付时存在的质量瑕疵足以影响正常居住使用的除外。接收商品房以后，买受人要求出卖人对商品房的质量承担瑕疵担保责任的，应予支持。
出卖人应当将商品房存在的隐蔽瑕疵如实告知买受人。对于商品房存在的隐蔽质量瑕疵，买受人要求出卖人承担维修义务并承担赔偿责任的，应予支持。
（三）商品房逾期交付的责任承担问题
出卖人未按照《天津市商品房买卖合同》第三条第二款约定日期交付商品房，应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定，承担相应违约责任。
如出卖人在《天津市商品房买卖合同》约定日期通知买受人办理商品房交接手续，而该商品房于上述日期未经竣工验收合格，直至一审辩论终结前，方经竣工验收合格，买受人主张出卖人承担逾期交付商品房违约责任的，应区分以下情况处理：1、如买受人因商品房未经竣工验收合格而拒绝办理交接手续，或者对商品房未经竣工验收合格并不知情而受领房屋，应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定，判令出卖人承担相应违约责任；2、如有证据证明买受人明知商品房未经竣工验收合格仍然选择办理交接手续，可以按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定，判令出卖人承担70%的违约责任；3、前述两种情形下，判令出卖人承担的违约责任一般不应超过总房款的30%。
如出卖人在约定日期通知买受人办理商品房交接手续，而该商品房于上述日期虽经竣工验收合格但未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，直至一审法庭辩论终结前才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，买受人主张出卖人承担逾期交付商品房违约责任的，应区分以下情况处理：1、如买受人因商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》而拒绝办理交接手续，或者买受人对商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》并不知情而受领房屋，应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定，判令出卖人承担相应违约责任；2、如有证据证明买受人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理交接手续，可以按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定，判令出卖人承担30%的违约责任；3、前述两种情形下，判令出卖人承担的违约责任一般不超过总房款的15%。
（四）因停工令造成逾期交房的问题
因受政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。
二、二手房买卖相关问题
（一）关于合同效力的认定问题
当事人尚未签订房地产行政主管部门要求的《天津市存量房屋买卖协议》（原称《天津市房产买卖协议》），但自行签订或者通过房产中介机构签订的协议书具备了房屋买卖合同主要内容的，一般应认定房屋买卖合同成立。经审查不存在法定无效情形的，应当认定合同有效。当事人明确约定以签订《天津市存量房屋买卖协议》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他共有人同意，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，一般不予支持。买受人主张解除合同，并要求出卖人承担违约责任的，应予支持。房屋已经交付但尚未办理所有权转移登记，买受人要求办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持；买受人要求赔偿损失的，应予支持。
出卖人冒用房屋所有权人名义擅自转让房屋，所有权人请求确认房屋买卖合同无效的，应予支持，但有证据证明构成表见代理的除外。
当事人之间就同一房屋先后签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，应当综合考虑合同实际履行情况、同类房屋市场交易价格等因素，按照公平和诚信原则，确定当事人的真实意思表示。
（二）关于合同继续履行问题
当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市存量房屋买卖协议》以后，一方已依约履行主要义务并主张继续履行合同，另一方拒绝履行所有权转移登记、交接房款、交付房屋等后续合同义务，除符合《合同法》第一百一十条规定的情形外，应予支持。
当事人已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市存量房屋买卖协议》的，一方主张继续履行合同，另一方拒绝履行合同义务的，除符合《合同法》第一百一十条规定的情形外，应当综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如果具备继续履行合同条件，可以支持当事人继续履行合同的诉讼请求；如果不具备继续履行合同条件，可以向当事人释明无法执行的风险，并告知其可以变更诉讼请求。
当事人对合同的履行与解除有特别约定的，从其约定。
当事人要求继续履行合同，应当在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理所有权转移登记等。
对于出卖人不履行所有权转移登记义务的，买受人可以按合同约定要求出卖人履行所有权转移登记义务，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。
房屋买卖合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记手续的，可以买受人释明变更诉讼请求为代为清偿债务涤除抵押权后办理房屋所有权转移登记。诉讼中，可以依法追加抵押权人作为第三人参加诉讼。
（三）关于违约金问题
合同约定给付违约金的，当事人可以向违约方主张支付违约金，当事人主张的违约金高于或者低于实际损失的，应当依法处理。当事人请求增加违约金的，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定处理。认定违约金过分高于造成的损失，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定处理。
当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，应当承担违约金低于或者过分高于造成的实际损失的举证责任。
（四）关于损失赔偿问题
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域的实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素酌情确定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：1.双方能够协商确定的，从其约定；2.双方不能协商确定的：⑴原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；⑵无最相类似房屋可比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以违约方的违约行为确定之日为基础，结合当事人主张权利之日、合同约定的履行期限届满之日，以及双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌幅度等合理确定。
（五）以房抵债问题
当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了房屋所有权转移登记手续，一方主张确认以房抵债协议无效或者撤销，经审查不属于《合同法》第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。
在尚未办理房屋所有权转移登记手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求办理房屋所有权转移登记手续或者要求确认其享有抵债房屋所有权的，不予支持。当事人要求继续履行原债权债务合同的，应当依法释明，告知其可以另行主张。
（六）关于受房地产调控政策影响案件的处理问题
因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，导致合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院解除合同的，应予准许。
因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或者定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。一般情况下，因解除合同造成的损失应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
三、特殊产权房屋买卖
（一）公产房置换(买卖)合同的相关问题
当事人之间因公产房(包括直管公产房屋、企业产房屋)承租权置换（买卖）发生争议提起诉讼的，应当作为民事案件立案受理。但家庭成员之间以置换（买卖）的方式变更承租人发生争议提起民事诉讼的，不属于民事案件受案范围，应当告知其向相应的负责公产房屋管理的行政机关或者授权的经营管理单位申请变更。
人民法院审理公产房(包括直管公产房屋、企业产房屋)承租权置换（买卖）纠纷案件，可以根据案件实际情况参照适用前述二手房买卖的相关规定处理。
当事人依据承租权置换（买卖）合同主张继续履行承租人变更登记（承租权过户）等后续合同义务的，应当征询房屋产权单位、过户登记管理部门的意见，根据案件具体情况判决是否支持当事人的诉讼请求。
（二）农村房屋买卖合同的相关问题
在国家确定的宅基地制度改革试点地区（蓟州区），可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应当认定为无效；但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。
宅基地房屋买卖合同经人民法院确认无效后，买受人请求返还购房款及利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本等的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
本纪要自印发之日起执行，之前印发的相关文件如与本纪要不一致，以本纪要为准。已经做出生效裁判的案件不再适用本纪要。
