（一）本条的制定背景
服务合同终止后涉及物业交接的问题，物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题，尽管《物业管理条例》以及许多地方的相关规定均对此进行了规定，但仍然无法彻底解决物业合同终止后的交接纠纷。自物业管理制度建立以来，因物业交接引发的纠纷屡见不鲜，大多是业主大会在合同履行过程中决定解聘原物业服务人或在合同到期后不再续聘并选聘了新的物业服务人，但原物业服务人以种种理由拒绝退出和办理交接，新的物业服务人又急于接管物业项目，由此导致新老物业服务人产生纠纷，甚至酿成惨剧。
也有的物业在业主选聘新物业服务人后，原物业服务人尚未退出，新老物业服务人尚未办理交接，新物业服务人以合同已经生效需要提供物业服务为由强行接管，派驻保安、清洁等人员，导致出现同一物业出现两家物业服务企业同时管理的奇观。由于物业交接不顺，不仅在原物业服务人、新物业服务人、业主委员会之间产生了纠纷，而且直接影响了物业服务质量，导致物业秩序混乱、气氛紧张，成为社会不和谐不稳定的潜在因素。
1.物业交接纠纷产生的原因
之所以产生大量的物业交接纠纷，主要有以下一些因素：
（1）原物业服务人对于业主大会决定解聘、不再续聘的程序存在异议，认为不能代表业主的真实意愿，因而不愿意配合交接；
（2）很多物业由于物业费收取比例不高，原物业服务人认为不办理交接还能保留一定的对于收取物业费的主动权；
（3）对于前期物业服务人而言，承接物业服务是开发商指定，物业服务人很大程度上代表了开发商的利益，同时物业服务人由于掌握了对物业公有部分以及车库、商铺以及其他服务设施的控制权，享有很多收益，这些收益在一般的物业服务项目中很难获得，物业服务人出于对利益的追求不愿意放弃物业服务项目；
（4）部分物业项目的业主权利意识、民主意识高涨，在某些物业管理事项上与物业服务人存在不同意见，缺乏理性、平和的沟通，认为只要更换了物业服务人就可以提高物业服务质量、降低物业费率，因而滥用业主权利以致物业服务人产生不满不愿配合交接；
（5）关于物业交接的相关法律、法规过于原则，对于交接的主体、期限、事项虽然有规定，但往往缺乏可操作性，无法真正起到指导交接的作用。
2.物业交接的难点
物业交接纠纷的产生，除了存在多种原因外，物业交接在期限、程序及事项上也相当复杂。物业服务是一项专业性事务，必须依赖具有一定专业知识、专业技能、专业经验的团队才能完成，而且不同的物业项目有其特殊性，即使具有相应资质的物业服务人接手一个陌生的物业项目，如果没有开发商或原物业服务人办理交接，也很难快速顺利接管一个项目。物业交接的难点在于：
（1）物业服务用房交接难，按照《民法典》物权编的规定，物业服务用房应当属于业主共同所有，但开发商在建设及进行产权登记时，一般将物业服务用房登记在自己名下，这导致物业服务用房移交给业主的程序和方式存在一定的困难；
（2）物业资料交接难，物业项目的资料纷繁复杂，包括建筑及附属设施资料、业主资料、设备资料、合同资料、与物业相关的财务资料等，不同物业还有其特殊性，如果没有原物业服务人自愿、彻底的交接以及业主或第三方细致、周密的调查，很难做到没有遗漏和没有纠纷；
（3）债权债务的交接难，原物业服务人对于物业项目的管理是长期的、持续性的过程，不但同全体业主产生债权债务，而且同第三方必然也会产生相应的法律关系，特别是对于部分专业性事务的对外委托会对业主的利益产生实质性影响，对于原物业服务人在服务过程中所形成的债权债务如何与业主或新物业服务人形成清晰的交割，也影响着交接后的物业服务质量；
（4）物业费遗留问题交接难，不少物业项目的物业费收取率并不高，物业服务人为了保证在物业费收取方面的主动性，往往以物业费欠费太多为由不肯撤出，而业主则以物业服务质量不达标为由拒付物业费，双方由此陷入僵局，难以交接。
3.关于物业交接纠纷的法律分析
（1）关于物业交接的主体。物业服务合同是物业服务人与业主之间的协议，物业交接发生在物业服务合同终止后，那么交接应属于物业服务人与业主之间的事项，即物业服务人和业主属于物业交接的主体。但是在诸多物业纠纷中，业主选聘的新物业服务人往往也成为了物业交接纠纷的角色之一。那么，新物业服务人是否属于物业交接的主体？对这个问题，要从不同的角度来看。对于原物业服务人而言，其与新物业服务人并无直接的法律上的关系，双方并无直接交接的权利和义务；但对于业主而言，新物业服务人与之存在合同关系，新物业服务人由此获得了对物业的管理权限，与业主存在合同约定的物业交接的权利和义务，从这个层面上讲，新物业服务人也属于物业交接的主体。在一些物业交接案例中，新物业服务人强行接管物业，与原物业服务人强行交接，而不是与业主委员会进行交接或者在业主委员会的配合下进行交接，这是没有法律依据的，也是违法行为。如果造成损害，还要承担相应的法律责任。
（2）关于物业交接的法律性质。物业交接属于合同终止后的事项，根据《民法典》第558条规定，债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。因此，物业交接从根本上说是属于根据诚信原则所衍生出来的当事人的后合同义务。相对于物业服务人提供物业服务、业主支付物业费这一主合同义务，物业交接属于附随义务。但是由于物业交接的复杂性，物业交接这一后合同义务的履行并不比物业服务合同主合同义务的履行简单，在一定程度上反而更为复杂。因而，当事人往往在物业服务合同中对于物业交接进行专门约定和安排，本法第938条即明确规定服务交接属于物业服务合同的内容之一。从这个意义上讲，物业服务交接不但是后合同义务、附随义务，也是当事人所应履行的合同义务。
（二）物业服务人交接等后合同义务的具体内容
《物业管理条例》已经关注到了物业交接的问题，该条例第38条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和该条例第29条第1款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。但是该条例的规定比较原则，对于物业服务人交还资料的期限以及新老物业服务企业应当如何做好交接都没有明确规定。而且《物业管理条例》规定物业服务企业之间应当做好交接工作，在一定程度上将新老物业服务企业确定为交接的主体，无论是从法理上还是实践中都存在一定的问题，易造成纠纷。此次《民法典》关于物业服务交接的规定相较于《物业管理条例》有了较大进步，对于物业服务交接的内容有了更为详细的规定，有助于明晰物业服务人之间在物业服务交接中的权利义务。分述如下：
1.关于应当进行物业服务交接的条件
本条规定物业服务合同终止的情况下，各方当事人应当进行物业服务交接。合同终止在《民法典》中称之为合同的权利义务终止，按照《民法典》第557条规定，债权债务终止的情形包括：债务已经履行、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人、法律规定或者当事人约定的其他情形以及合同解除。对于物业服务合同而言，合同终止的情形主要是指合同期限届满业主决定不再续聘和当事人解除合同。当事人解除合同又可细分为业主单方解除合同、物业服务人单方解除合同、双方协议解除合同。另外，对于前期物业服务合同而言，业主或业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
2.关于物业服务人的交接义务
本条规定了物业服务人在合同终止情况下应当履行的一系列义务。
（1）退出物业服务区域。物业服务人应当按照物业服务合同、交接协议约定的期限或者正常情况下办理交接所需要的合理期限退出物业服务区域，此属于物业服务人的单方行为，并无相对人。这一规定主要是为了解决物业交接纠纷中常见的“老物业赖着不走，新物业进不来”的尴尬局面。所谓退出物业服务区域应当理解为原物业服务人应当将其保安人员、保洁人员以及其他管理人员撤出物业服务区域，停止提供物业服务，不得干扰新物业服务人接管物业。对于合理期限的理解，可以依据相关法规、规章或者相关文件的规定加以确定，没有相关规定的，应当根据行业惯例和物业实际状况予以确定，各方存在争议的，也可以通过诉讼由人民法院确定合理的期限。
（2）交还物业服务用房和相关设施。原物业服务人的交接义务并非简单的一撤了之，而是应当将物业用房以及物业的附属设施特别是车库、电力、用水、电梯等相关设施设备的管理权、使用权完整予以交还，以便业主或新物业服务人开展正常的工作。
（3）交还物业服务资料。物业服务资料是物业交接中的重中之重，如果说物业用房和相关设施设备的交接属于硬件交接，那么相关资料的交接则属于软件的交接，常见的应交接的物业服务资料包括：房屋及配套设施、设备的设计和竣工验收等技术图纸资料；重要设施、设备购置、安装、使用及维修保养等资料以及园区地下管网、景观、绿化等相关资料；长期合作的各类合同资料以及正在执行的合同资料（应由各方协商确定是否交接）；房屋装修设计图纸及设备更新改造的相关资料；业主入住、装修等家庭特约服务的相关资料；对今后物业管理和业主服务具有建设性的相关资料等。此外，关于业主信息、物业租赁信息、物业共有部分债权债务等资料也应一并交接。
（4）配合新物业服务人做好交接工作。新物业服务人接受业主委托从事物业服务，一般应当与业主进行各项交接，但在实际操作中，由新老物业服务人进行交接更为简便和有效。需要注意的是，新老物业服务人之间的交接并不意味着两者之间负有直接的交接义务，原物业服务人配合新物业服务人进行交接，应当在业主委员会或业主的协调下进行，各方应当根据物业的实际状况制订有效的物业交接计划或签订相应的物业交接协议。
（5）如实告知物业状况。根据本条规定，原物业服务人负有告知义务，对于物业的使用管理状况应当如实告知。关于告知的对象，结合本条规定的语境来看，业主委员会、业主或者其指定的人以及新物业服务人均可成为告知的对象。此项告知义务应当认为属于原物业服务人根据诚信原则所必须负有的义务，不以相关当事人问询为前提，对于物业使用、管理中存在的可能会对今后物业管理产生重大问题，原物业服务人应当主动告知，如未履行该项义务造成相关损失的，应当承担赔偿责任。
（三）物业服务人违反交接等后合同义务的责任
物业服务人的交接等义务虽然属于后合同义务，但同时亦属于由合同明确约定的义务。特别是《民法典》将物业服务人的交接义务单独规定，亦将物业服务人的交接义务上升为法定义务，物业服务人不履行该项义务亦属违法行为。根据本条第2款规定，原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。由此可见，物业服务人拒不履行交接等义务构成对后合同义务的违反，应当承担相应的法律责任。
1.不得请求业主支付物业费
物业服务人在合同终止后拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，不属于本法第948条规定的物业服务合同的法定更新情形，也不构成本法第950条规定的物业服务人负担的继续履行的义务。物业服务人拒绝履行交接等后合同义务会导致新物业服务人不能进场为业主提供物业服务，其提供继续服务的行为是对业主权利的侵犯，与业主意愿相悖。基于不能“强迫得利”的法理，物业服务人不能请求业主支付物业服务合同终止后的服务费。
2.损失赔偿责任
实践中，如果原物业服务人拒不撤出，业主一方面可以根据合同约定要求其承担相应的违约责任。另一方面，物业服务人员在合同终止后继续占有使用物业用房等属于无权占有，造成业主损失的，构成侵权行为，业主可以要求其承担侵权责任。同时，业主或业主委员会亦可向相关行政主管部门反映情况，要求原物业服务人承担相应的行政责任。原物业服务人承担民事责任并不能免除其应承担的行政责任。
适用指引
一、原物业服务人拒绝交接的法律后果
实践中，物业服务人往往以业主未足额支付物业费或者业主大会作出的决定违法不能产生合同解除效力为由拒绝撤场交接，物业服务交接纠纷也往往产生于此。那么物业服务人能否提出相关的抗辩理由呢？对此，需要注意本条规定的交接前提是“物业服务合同终止”，即业主与物业服务人之间的合同法律关系丧失法律效力，不能在当事人之间产生继续履行的约束力。因此，原物业服务人能否拒绝交接要视其抗辩理由是否基于合同已经终止。如原物业服务人提出存在部分业主未支付物业费因而不愿交接，则因为物业费是否支付属于当事人合同履行中的抗辩权问题，而非关于合同是否终止的抗辩权，在此情况下，物业服务人对物业费的诉求并不能产生对其交接义务的否定，其应当按照法律规定予以交接，物业费的支付问题应在双方交接过程中协商解决或者在交接后通过诉讼、仲裁予以解决。
如果物业服务人提出双方合同并未终止的抗辩，则物业服务人能否拒绝交接？实践中，一般是业主大会作出决定后业主委员会向原物业服务人通知解除合同，原物业服务人不同意解除合同，双方产生纠纷陷入僵局。对此，业主委员会与原物业服务人应当首先协商解决，将双方的合理关切充分向对方释明，特别是业主委员会应当将原物业服务人关注的物业费收取等问题充分考虑，提供合理的解决方案，尽量和平解决问题，消除误会，营造良好的交接环境。如果经协商仍不能解决问题，原物业服务人仍然认为双方合同未依法解除，则可以请求人民法院或者仲裁机构对合同是否解除予以确认。如经确认双方合同已经终止，则原物业服务拒绝交接无正当理由，按照本条第2款规定，其不得请求合同终止后的物业费，造成业主损失的还应赔偿损失；如经确认双方合同未终止，则因双方合同继续有效，原物业服务人拒绝交接不应承担责任。这也说明，业主行使合同解除权“炒物业”必须建立在依法依规的前提下，滥用合同解除权、程序违法不能产生解除合同的效力，也不能据此强行要求原物业服务人办理交接手续。
二、物业服务交接纠纷中，业主或者业主委员会能否申请人民法院先予执行
有观点认为，若业主大会通过有关程序解除了与原物业服务人的合同，或合同期限届满，原物业服务人拒绝撤出或拒不移交有关资料的，可认定为构成对小区物业管理的妨碍。原物业服务人拒绝撤出或拒不移交有关资料，新物业服务人不能进行有效物业管理，会造成保安、保洁、设备维护、车库管理等的混乱，甚至瘫痪，影响整个居民小区的工作、生活，影响整个社区的安宁，这种妨碍应属“需要立即排除的妨碍”。因此，符合《民事诉讼法》关于“情况紧急”的规定。[1]对此，我们认为，物业交接纠纷的产生很大程度上在于原物业服务人对于合同解除或合同终止的质疑。如原物业服务人提出了双方物业服务合同未依法解除的抗辩或提起了反诉要求继续履行合同，那么人民法院在审理案件过程中需要对双方合同是否已经解除进行审理，在此情况下，如人民法院依原告的申请先予执行，则相当于变相确认了物业服务合同已经解除，不利于双方纠纷的解决，还会造成更大的纠纷。如果原物业服务人对于合同解除并无异议，只是出于其他方面的考虑不愿配合交接也不继续提供物业服务，造成物业管理秩序混乱，影响业主基本的正常的生活，则人民法院可以根据案件的具体情况审查是否准许原告先予执行的申请。
三、原物业服务人交还物业服务资料的主体
本条规定原物业服务人应当将相关资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，这主要是考虑到物业资料的交接非常专业，涉及工程基建、设备、信息化、合同、财务等各类资料，业主或者业主委员会在具备相应知识和能力的情况下可以自行交接，也可以聘请第三方机构如律师事务所、会计师事务所或者居民委员会、相关主管部门等参与交接手续，也可以指定新物业服务人参与交接。因此，原物业服务人交还物业服务资料应当根据与业主或者业主委员会达成的协议确定资料交还的主体。
