原《合同法》仅就典型租赁合同关系加以规范，对承租人转租后又涉及次承租人的法律关系未作明确规定。考虑到实践中经常存在承租人将租赁标的，特别是房屋进行转租，导致同时存在出租人和承租人的租赁合同关系、承租人和次承租人的转租合同关系两个层次法律关系的情形下，次承租人实为租赁物的占有使用主体，但其权利义务受出租人与承租人之间租赁合同关系的影响巨大，尤其是在出租人与承租人之间的租赁合同一旦被解除，次承租人的权利应如何保护，更是成为司法实践中的难题。
据此，2009年《城镇房屋租赁合同解释》第17条明确规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”首次明确了次承租人享有代偿请求权，即次承租人可以代承租人向出租人支付欠付租金及违约金，从而抗辩出租人因承租人欠付租金而提出的解除合同的诉讼请求。同时，依据该条第2款之规定，次承租人代为支付的租金和违约金可以用来折抵其应向承租人支付的租金，并对超出其应付租金范畴的代偿款项，对承租人享有追偿权。
因上述司法解释的规定在实践中取得较好效果，《民法典》编纂过程中，将《城镇房屋租赁合同解释》第17条规定作出调整后加以吸收，扩大适用于租赁合同整体。
（一）本条规定的适用前提
1.承租人将租赁物进行“转租”
出租人、承租人与次承租人一般只会同时出现在转租行为当中。从法律关系的角度，日常经济生活中的“转租”通常包含两种类型：一是租赁物的转租，二是租赁权的转让。其中，租赁物的转租是指由承租人与次承租人签订转租合同，在租赁物上为次承租人再行设定新的租赁权；而租赁权的转让则是指承租人与新的承租人签订转租合同，将与出租人之间租赁合同项下的租赁权转让给新的承租人。
严格来讲，租赁权转让情形下的“转租”实质上是原租赁合同项下承租人权利义务的概括性转移，在租赁权有效转让的情况下，承租人退出原租赁合同关系，受让人接替承租人的法律地位，承担原租赁合同项下承租人的权利义务，应由《民法典》合同编第6章“合同的变更和转让”相关规则加以规范，并非本条规定适用范围。而在租赁物转租情形下，出租人和承租人、承租人和次承租人之间分别成立独立的租赁合同关系，三方当事人均处在租赁物占有使用及租金支付的权利义务关系之中，具有适用三方关系法律规则的特殊性和必要性。本条规定“次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金”，也表明本条规定仅适用于前述租赁物转租情形。具体而言，本条规定是从保护次承租人权益的角度，将转租情形下次承租人向出租人的代偿请求权以及次承租人向承租人的追偿权作出规定。
2.承租人拖欠租金
《民法典》第722条规定：“承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。”一般认为，本条规定是对出租人的法定解除权作出规定。根据租赁合同的性质，支付租金是承租人的主要义务，是租赁合同的主要条款，合同当事人可以约定一次性支付，也可以约定分期支付。在承租人不按照约定支付租金，导致根本违约的，依据《民法典》第579条、第563条的规定，可以成就出租人的合同解除权。在此情形下，为保障次承租人权益，尤其是房屋转租情形下次承租人占有、使用房屋涉及人的生存权益，本条对次承租人享有代偿请求权作出规定。
（二）本条规定的正当性分析
在租赁物转租情形下，涉及出租人和承租人的租赁合同关系、承租人和次承租人的转租合同关系这两个层次的法律关系，出租人、承租人和次承租人三方主体，基于合同的相对性，出租人与次承租人并不发生直接法律关系。但因承租人拖欠租金的情况下，出租人享有法定的解除权，租赁合同解除后，转租合同必然也无法履行，无过错的次承租人利益难以得到保护，这一问题在审判实践中较为突出。为解决这一实践问题，《民法典》赋予次承租人代偿请求权，用以抗辩出租人的合同解除权，主要理由是：
1.有比较法上的先例
依比较法的观点，不同国家对次承租人的权利保护采用不同的规定。例如：日本民法支持由出租人直接对次承租人主张租金，次承租人可以因向出租人支付租金免除对承租人的租金支付义务，但不得以租金先付对抗出租人。而依《瑞士债务法》规定，出租人仅就次承租人未按合同约定使用租赁物所负义务，与承租人成立连带债权，可以直接向次承租人主张权利，而就租金支付，出租人不得直接向次承租人请求。德国民法解释论亦采同一观点。法国民法亦不认可出租人对次承租人享有直接的租金请求权，但可以通过代位权行使直诉次承租人。从2009年《城镇房屋租赁合同解释》第17条[1]规定的内容看，我国司法实践中的观点也认为，根据合同相对性原则，房屋的出租人对次承租人并不享有直接的租金支付请求权，但因保护次承租人实际居住使用租赁房屋涉及次承租人的基本生存权益，有必要加以特殊保护。由此，有必要规定次承租人可以请求代为支付欠付租金及违约金以对抗出租人因承租人欠付租金而成就的合同解除权，从而使次承租人免于丧失对租赁物继续占有、使用的合法权益。
2.不违反出租人法定解除权的立法目的
从立法目的看，《民法典》第722条设置出租人的法定解除权主要是为维护出租人在租赁合同中的重大利益，包括租金的收取，租赁物在价值和使用价值上的合理维持。因为在租赁合同项下，出租人的主要权利是收取租金，支付租金作为金钱债务履行，由债务人之外的第三人履行，通常并不会对债权人造成损失，但如果租赁合同因承租人拒绝履行支付租金的合同义务而被解除，次承租人占有使用租赁物的权益将会受到较大影响。而在次承租人代承租人偿付租金情况下，出租人的租金利益既可得到满足，承租人亦未因此而受到损失，还有利于稳定交易关系，保护无过错次承租人利益。
3.符合《民法典》总则编有关第三人清偿债务的规定原则
根据民法理论，除根据债的性质必须由债务人亲自履行，或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行外，可由第三人代为清偿。由于次承租人并非出租人与承租人之间租赁合同关系的当事人，本条规定次承租人的代偿请求权并非履行其本人义务，而是替代承租人向出租人支付租赁合同项下款项，即为代承租人履行合同义务。有观点认为，次承租人的代偿请求权是源于《民法典》第523条规定第三人清偿债务。我们认为，《民法典》第523条规定是对当事人约定由第三人清偿债务作出规定，而在转租情形下，除非承租人的转租行为已由租赁合同作出确认，或者已经征得出租人的许可，从而在原租赁合同中就转租后次承租人代履行支付租金的，出租人不得拒绝，并不得以此为由主张解除合同作出明确约定，否则次承租人的代偿请求权并非基于租赁合同当事人的意思，而是基于法律规定。因此，依据《民法典》第524条之规定，基于第三人对履行该债务具有合法利益，本条规定转租情形下的次承租人享有代偿请求权。
（三）本条规定的具体内容
1.次承租人向出租人的代偿请求权
次承租人的代偿请求权仅具有抗辩效力。出租人因承租人欠付租金构成违约而主张行使合同解除权的情形下，次承租人虽非租赁合同当事人，但作为实际占有使用租赁物的一方，出租人解除合同后收回租赁物对次承租人有权占有并使用该租赁物形成了利害关系，即次承租人对承租人履行支付租金的义务具有“合法利益”，可以第三人的身份参与到诉讼之中，提出代承租人支付欠付款项的主张，从而对抗出租人的合同解除权行使。次承租人的代偿请求权是专属于次承租人的权利，可从以下两方面加以理解：一是在出租人因承租人拖欠租金请求解除租赁合同的情况下，次承租人可以参加到诉讼中，主张代承租人向出租人履行支付租金义务，出租人对此不得拒绝。二是因次承租人确非原租赁合同当事人，转租合同对出租人不具有直接的法律约束力，出租人不因转租关系取得承租人的法律地位，不享有承租人的权利义务，出租人直接起诉次承租人请求代承租人支付租金的，除非次承租人同意，或者存在承租人怠于履行对次承租人的租金请求权，符合法律规定的代位权行使条件，出租人才可直接向次承租人主张。
次承租人代偿请求权的例外。早在2009年《城镇房屋租赁合同解释》第17条中，即对次承租人的租金代偿请求权行使存在例外情形作出了规定，即“转租合同无效的除外”，用以排除次承租人对租赁物的“非合法占有使用”，进一步保障出租人对租赁物的所有权。《民法典》编纂过程中，考虑到合同无效并不能涵盖次承租人对租赁物非合法占有使用的全部情形，本条对次承租人代偿请求权的例外情形调整为“转租合同对出租人不具有法律约束力的除外”。由此，除转租合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效以外，次承租人因其他原因（如租赁合同已明确约定不得转租等）不能取得对该转租合同项下房屋合法占有、使用权，也会丧失对抗出租人的合同解除权的基础。综上，在转租合同对出租人不具有法律约束力的情况下，次承租人因不具备合法占有使用租赁物的权利基础，出租人可以依据《民法典》第235条之规定，请求次承租人返还租赁物，并在符合法律规定的情况下，主张不当得利返还或侵权损害赔偿。
2.次承租人向承租人的追偿权
次承租人对承租人追偿权的依据。从理论上讲，就一个债权人或债务人所发生的事项，效力及于其他债权人或债务人的，称为有涉他效力的事项；效力不及于其他债权人或债务人的事项，称为无涉他效力的事项。从连带之债为数个债的角度看，由于债的相对性，就一个债权人或债务人所生的事项，效力不应及于其他债权人或债务人；但从连带之债具有同一目的的角度看，其效力又应及于其他债权人或债务人。与当事人约定的第三人清偿债务一样，在次承租人行使代偿请求权，并实际代承租人履行完毕支付租金及违约金的债务后，即产生债务人清偿债务之法律效果，等同于由承租人实际支付欠付租金及违约金，承租人因此而实际享有利益，次承租人向出租人支付承租人欠付的租金及违约金，系代承租人履行债务，次承租人并非租赁合同项下的债务人，依据《民法典》第520条之规定，法律应当认可其基于代偿等履行债务的事实，而获得对承租人的追偿权。
次承租人追偿权的行使。由于租赁合同和转租合同约定的租金计算和支付方式、时间、标准的不同，以及承租人、次承租人实际履行情况的不同，决定了次承租人对承租人的应付租金数额、期限和承租人对出租人应付租金的数额、期限可能存在差异。次承租人向出租人代偿时，系以承租人应付租金及欠付租金违约金的标准计算，次承租人因此取得对承租人的追偿权，而次承租人应付租金的数额可能大于或小于追偿权数额，履行期也可能早于或晚于追偿权形成时间。对于追偿权形成时，次承租人租金支付履行期尚未届满的情形，应当认为次承租人可以直接向承租人全额追偿。而如果此时租金支付履行期已经届满，则次承租人可以通知承租人主张折抵应付租金。在次承租人应付租金数额小于其实际代偿数额的情况下，就差额部分，次承租人可以直接向承租人主张清偿，或者通过争议解决方式解决。而就次承租人应付租金超出实际代偿数额的部分，次承租人仍应依约履行，否则可能面临对承租人欠付租金的违约风险。同时，依据《民法典》第568条的规定，上述债权债务亦可抵销。在次承租人实际代为支付的租金及违约金数额，超出其应向承租人支付租金数额的情况下，次承租人享有追偿权的债权数额超出其应付租金的债务数额，所余债权次承租人自然仍应享有向承租人追偿的权利。
适用指引
一、次承租人主张行使代偿请求权的程序
出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据本条规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，次承租人可以申请以第三人身份参加诉讼，根据案件具体情况，次承租人应在人民法院指定的合理期限内（一般为30日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，人民法院对次承租人的该项主张，不予支持。为查明案件事实并保证次承租人代偿请求权的行使，人民法院也可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，但次承租人是否参加诉讼，不影响案件的审理。
二、次承租人未能行使代偿请求权导致租赁合同被解除的，出租人能否直接向次承租人主张逾期返还租赁物的使用费
次承租人的代偿请求权是由法律规定，用以保障次承租人合法占有使用租赁标的物的专属权利。因此，无论是由于次承租人放弃行使该项权利，还是符合次承租人行使代偿请求权的例外情形，在次承租人未能行使代偿请求权的情况下，次承租人合法占有使用租赁物的权益一旦丧失，出租人就有权要求返还租赁物，以保障其对租赁物的所有权。因在转租情形下，是由次承租人作为租赁物的实际占有使用主体，次承租人在无权占有使用租赁物的情形下，自然负有及时向出租人返还租赁物的义务。具体而言，如次承租人未能按照合同约定，或者根据租赁物的性质，在合理期间内及时向出租人返还租赁物的，应就逾期返还租赁物支付相应使用费。使用费的具体标准可由人民法院结合出租人的请求，参照租赁合同约定、转租合同约定或者当时当地同等租金确定的标准酌情作出认定。
