本条就涉及超期转租合同的法律效力进行了规定。
（一）超期转租的认定
1.租赁期限的确定
租赁期限，也称租期，是指租赁合同关系中出租人与承租人之间权利、义务存续的期限。在租赁期限内，出租人负有向承租人交付租赁物的义务，并享有从承租人处收取租金的权利，承租人享有合法使用租赁物的权利，负有向出租人支付租金的义务。租赁期限届满后，除非法律另有规定，出租人与承租人的租赁合同因到期而终止，双方的租赁合同关系归于消灭。因此，租赁期限是租赁合同主要条款，应当由出租人和承租人在订立租赁合同时协商一致并作出约定。
因我国法律对于租赁合同约定租赁期限的方式并未作出明确规定，依照意思自治的原则，租赁合同的当事人可以自行确定约定租赁期限的方式。实践中，租赁合同双方用于约定租赁期限的方式差别较大，并不统一。以房屋租赁为例，当事人对租期的约定既可以采取使用具体的年、月、日等具体期限的方式，也可以采取年、月、周等期间的方式，甚至可以约定以符合一个确定的条件作为确定租赁期限的方式。
由此，以租赁合同是否明确约定了租赁期限为标准，可将租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。所谓定期租赁合同，是指有确定租期的租赁合同，或者在租赁合同中虽未约定明确的租期，但在事后可以达成协议确定租期，以及可以通过合同的相关条款、使用租赁物的目的、交易习惯等确定租期的租赁合同。[1]所谓不定期租赁合同，是指没有约定租期或者对租期约定不明，并且在事后也不能通过协商确定租期的租赁合同。定期租赁合同和不定期租赁合同的区别并不是绝对的，不定期租赁合同在一定条件下，可以转化为定期租赁合同。但是，在不定期租赁合同中，租赁合同的期限是不确定的，合同关系何时终止取决于当事人一方或双方的意思表示，出租人或承租人均可以随时解除租赁合同。因此，在不定期租赁合同中，承租人返还租赁物的时间并不确定。当然，在不定期租赁合同中，无论由谁提出解除合同，均应在解除前通知对方并为对方留出合理的期限以准备履行。[2]
2.超期转租的确定
承租人经过出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。由此，在转租行为下产生出租人和承租人之间的租赁合同、承租人与第三人之间的租赁合同双重法律关系。实践中，在承租人的转租行为中，关于如何确定承租人是否属于超期转租，仍然存在争议。
首先，超期转租不同于擅自转租。在擅自转租中，承租人未经出租人的同意，就将租赁物转租给第三人，严重侵犯出租人的合法权益，应当承担相应的责任。而在超期转租情况下，承租人的转租行为已经得到了出租人的认可，只是转租合同约定的租赁期限超出原租赁合同的剩余租赁期限。因此，在承租人擅自将租赁物进行转租的情况下，并不发生超期转租的问题。
其次，有观点认为，判断承租人是否将租赁物超期转租给第三人，需要将转租合同约定的租赁期限与原租赁合同的租赁期限作比较，只有在原租赁合同与转租合同的租赁期限均已明确具体的情况下，才能确定转租期限是否超过原租赁合同的剩余期限。而如果原租赁合同与转租合同中至少有一个属于正在履行中的不定期租赁合同，由于租赁期限并不确定，缺乏比较时间节点的前提条件，因此，这种情形不涉及超期转租的问题。但实际上，因为在不定期租赁合同中，出租人可能随时提出解除合同，在出租人提出解除合同时，不定期租赁合同构成向定期租赁合同的转化，如果承租人与第三人约定的租赁期限超出了出租人解除合同提供的合理期限，仍有可能发生超期转租的问题。
（二）超期转租的法律后果
1.超期部分对出租人不具有法律约束力
转租合同中，对于超过原租赁合同权利的部分是否有效，学界目前大致存在两种观点：绝对无效说与相对无效说。绝对无效说认为，违法转租行为违背了出租人的利益，客观上加大了出租人的监督成本，因此，在法律上规定违法转租的合同无效或部分无效有利于实现对承租人的震慑和对出租人利益的保护。相对无效说认为，转租合同可以有效成立，但次承租人对出租人是否能有效取得权利，则根据出租人承诺的有无来定。该学说的主要理由是，违法转租行为有效对于次承租人能给予更好的保护，因为次承租人可以根据该合同向承租人主张违约责任。违法转租是承租人的权利瑕疵担保问题，不应由无过错的次承租人承担责任。
本条规定采用的是相对无效说。虽然承租人的转租行为已经征得出租人同意，但根据合同的相对性原则，转租合同关系的双方当事人是承租人与第三人，承租人与第三人之间所约定的租赁期限仅在承租人与第三人之间产生约束力，出租人并非转租合同相对方，转租合同约定的内容不能对出租人产生约束力，出租人不受转租合同的限制。对于超出原租赁合同所约定的租赁期限的部分，承租人在实质上并没有得到出租人同意，仍具有擅自转租的性质，超出原租赁合同期限的部分在法律上有效，但不对出租人产生约束力。
另外，因承租人对租赁物享有的权利义务来源于其与出租人的租赁合同，承租人与第三人订立的转租合同关系亦必然依附于原租赁合同关系。当出租人与承租人之间的原租赁合同所约定的租赁期限届满时，除非法律另有规定或者双方另有约定，承租人不具有使用、收益租赁物的合同权利。因此，在原租赁期限届满时，出租人享有取回出租物的权利。
2.租赁合同双方可约定由出租人对超期转租承担权利义务
基于当事人意思自治原则，在不违反法律的情况下，租赁合同的出租人和承租人可以对租赁期限的变更作出约定。只要双方当事人达成一致，既可以约定延长租赁期限，也可以约定缩短租赁期限。约定变更之后，应以重新确定的租赁期限为准。同时，双方可以对变更租赁期限的方式作出约定，既可以约定以条件的实现为租赁期限的确定标准，也可以约定以确定的期限届满作为租赁期限的确定标准。
双方在对租赁期限的变更作出约定时，既可以采取事前约定的方式，也可以采取出租人事后追认的方式。例如，出租人与承租人可以在租赁合同中明确约定，在租赁合同到期后，可由承租人选择是否延长租赁合同。或者在不定期租赁合同中，租赁合同可以直接约定，在租赁期限届满后，可以由承租人继续承租至转租期限届满。但是，对于双方已就租赁期限的变更达成合意的事实，应由承租人承担举证责任。承租人不能证明的，如果有其他证据能够证明租赁期限延长应当是确定的，或者租赁期限可以通过合同有关条款、合同性质、合同目的或者交易习惯确定的，可以认为双方已就租赁期限的变更达成一致。
值得注意的是，租赁合同双方约定变更尤其是延长租赁期限的，应当是明确的租赁期限，不能含糊不清，否则出租人与承租人约定不明可能导致租赁合同成为不定期租赁合同。在租赁合同解除前，倘若无法确定转租是否超期，就不能解决超期转租对出租人的约束力问题。因变更后的租赁期限与原租赁合同不可分割，原租赁合同中出租人同意承租人转租的，在变更租赁期限后的合同关系中仍然有效。因此，如果双方在新的租赁期限中没有约定是否同意转租，则可以依据原合同同意转租的意思表示推定出租人同意转租。如果出租人明确表示不同意在新的租赁期限内由承租人转租，则承租人在新的租赁期限内无权转租，但对于原合同租赁期限中的转租行为不具有溯及力。
适用指引
一、承租人超期转租时，对于超期部分履行不能的，应当由承租人向第三人承担违约责任
出租人不是超期转租合同的相对方，从合同相对性出发，超期转租合同对出租人没有合同约束力，而只对合同双方当事人即承租人和第三人有约束力。对于超期部分履行不能的，承租人应如何对第三人承担责任，目前实践中仍有争议。
对于转租合同中超期部分的效力，存在无效说、效力待定说、有效说三种观点。其中，无效说认为，转租行为是承租人对租赁物的一种处置行为，超期转租行为中，超期的部分未得到出租人的同意，属于违法处分，转租合同中的超期部分应当无效。效力待定说以无效说为基础，但认为经出租人追认的情况下，转租合同中的超期部分应当认定为有效。有效说则认为，我国法律虽不认可物权的无因性，但是因转租合同具有不可分性，人为地将转租合同依据租赁期限分为有效和无效的两个部分并不符合法理。同时，合同无效是国家对当事人自治最为严格的否定，只有在违反了法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情况下才应认定合同无效。而承租人与第三人之间的超期约定并不一定是故意违反法律造成的，不一定对公共利益造成影响，因此，不属于当然无效的情况。并且，直接认定转租合同超期部分无效，侵害了承租人与第三人的合同自治权利。更为重要的是，从利益保护角度方面看，承认超期转租合同效力并不一定损害出租人利益，反而认定超期转租合同无效不利于对善意第三人的权利保护。因此，应当认可超期转租部分的合同效力，在超期部分不能履行时，由承租人向第三人承担违约责任。
二、房屋租赁合同中，应如何确定超期转租期间的房屋使用费
房屋租赁合同中，租赁期限届满后，出租人明确表示不再续签租赁合同的情况下，租赁合同双方权利义务即告终止。此时，承租人负有向出租人返还租赁房屋的义务，出租人亦应就租赁物产生原物返还请求权。如因承租人超期转租，导致出租人未能及时收回房屋的，出租人虽然不能收取超期转租期间的租金，但可以收取房屋使用费的形式主张损害赔偿。
在物权人的对物支配权受到侵害时，返还原物请求权是恢复其原有权利状态的基本手段，充分体现了物权的归一力和追及力。因此，出租人主张返还时，既可以向承租人主张，也可以向第三人主张。
出租人有权利要求承租人或第三人支付房屋使用费。如果第三人已经按照转租合同约定向承租人支付了租金，出租人仍然有权利要求第三人支付使用费。而针对第三人多支付的使用费，如该第三人对承租人超期转租不知情，则有权向承租人追偿。
关于房屋使用费的具体标准问题，因为租赁合同约定的租金价格不再具有约束力，仅能作为确定使用费标准的参考，可以判令由承租人或者第三人按照市场价格支付房屋使用费。
