本条规定了租赁合同的概念和特征。
（一）租赁合同的概念和特征
1.租赁合同的概念
本条系定义性法条。其目的在于定义何为租赁合同。该条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。因此，租赁合同是当事人一方将自己的财产交付给另一方使用和收益，使用和收益的一方支付租金，双方经协商一致达成的协议。交付财产、收取租金的当事人为出租人，对财产使用、收益并支付租金的当事人为承租人。租赁是人们在社会经济生活和日常生活中经常从事的交易形式。通过租赁，自然人、法人之间可以调剂财产余缺，满足生活和生产经营需要，充分发挥物的使用功能，最大限度地利用其价值，同时满足承租人与出租人双方的利益。其在人民生活中发挥着较大的作用，这也使得租赁合同在经济活动中被广泛应用。租赁合同纠纷特别是房屋租赁合同纠纷，是司法实践中较为常见的合同纠纷之一。在合同纠纷案件审理中，合同性质决定案件性质。故合同性质的认定在司法实践中有着重要意义，它反映当事人之间的真实法律关系，决定案件审理的方向以及证据应用的规则和举证责任的分配，应该适用的法律，是案件正确裁判的基础和前提。本条对租赁合同的明确定义，使租赁合同成为有名合同，对于正确认定租赁合同具有重要意义。
2.租赁合同的特征
根据本条规定，租赁合同具有如下特征：
（1）租赁合同的用益性。租赁合同是转移财产使用、收益的合同。经过出租人的授权，承租人在约定的期限内可依照合同约定对租赁物进行占有、使用和收益。但承租人取得的仅是租赁物的使用和收益权，而无权处分租赁物，即承租人对租赁物不享有处分权，因此，承租人不能以租赁物来清偿其债务；同样道理，承租人（由于我国尚无个人破产法律制度，这里的承租人仅指法人）破产时租赁物也就不能作为破产财产用以清偿承租人的破产债务。租赁合同的用益性特征是其与买卖合同和赠与合同的最大区别。买卖合同中买受人向出卖人支付相应的对价，出卖人将双方买卖的标的物所有权转移给买受人，买受人获得标的物的全部权利，占有、使用、收益和处分权。买受人可以将标的物占有、使用、出租、出卖、清偿债务。赠与合同中赠与人将财产赠与受赠人后，财产的所有权随之转移，赠与人可以将财产占有、使用、收益、再赠与、清偿债务。由此可见，租赁并未直接创设、变更或消灭财产权利，不产生物权变动的后果，其是一种债权行为，不是物权行为。
（2）租赁合同的有偿性。在租赁合同中，承租人取得租赁物的使用权和收益权是以支付约定的租金为代价。出租人出租租赁物是为获取经济利益，因此，承租人要获得租赁物的使用权和收益权，就需要向出租人支付租金。租赁合同的有偿性使之与借用合同相区别。在借用合同中，出借人将财产出借给借用人使用和收益，借用人无须支付对价，借用合同具有无偿性。
（3）租赁合同的双务性。合同类型根据当事人的享有权利义务的情况分为单务合同和双务合同。一方当事人只享有权利，不承担义务，而另一方当事人只承担义务不享有权利的合同被称为单务合同。在租赁合同中出租人负有将租赁物交付承租人的义务，同时享有从承租人处获得租金的权利，在租赁期限届满后有权要求承租人返还租赁物。承租人有权要求出租人交付租赁物，但负有支付租金的义务，还负有妥善保管、正确使用租赁物并在租赁期满后及时向出租人返还租赁物的义务。
（4）租赁合同的诺成性。租赁合同是诺成性合同，在出租人和承租人的意思表示达成一致后，租赁合同即告成立，对双方当事人产生约束力，而不以实际交付租赁物为前提。它不同于借用合同和赠与合同，后两者为实践性合同，实践性合同的成立需要以实际交付标的物为条件才能成立。
（5）租赁合同的持续性。租赁合同的履行不能通过一次性给付来实现合同目的。在租赁期限内，需要持续不断地履行。承租人有权在租赁期限内持续地对租赁物享有使用、收益权，并须按合同约定交付租金。出租人有权根据合同约定持续收取租金。如果合同约定出租人对租赁物负有修缮义务，出租人还应该持续对租赁物进行修缮，以保证承租人的正常使用和收益。
（6）租赁合同的期限性。租赁合同仅转移了出租财产的使用、收益权，并未转移其所有权。意味着承租人对租赁物的占有和使用不是永久的，而是只在租赁合同约定的期限内对租赁物享有使用、收益权。租赁合同具有一定的期限，是由其用益性所决定，如果期限太长，将会使出租人对于租赁物的所有权流于形式，故世界各国法律都对租赁合同的最长期限作出规定。我国法律规定，租赁合同的最长期限为20年。
（7）租赁合同标的物须为有体物而非一次性消耗物。基于租赁合同对租赁物的使用、收益的特征，一般情况下，租赁合同的标的物通常不能是一次性使用物品，如食品等。另外，租赁物必须是不会因为承租人的使用、收益而完全消失或者失去价值的物品，并且在租赁期限届满后可以返还给出租人。但若不是以消耗或者消费的方式使用租赁物，即使是消耗物，亦可以作为租赁物。
（二）租赁合同的分类
根据不同的标准，可以对租赁合同作不同的分类。不同的分类有不同的法律意义。与审判直接相关的分类，包括以下两种：
1.以租赁物的种类、性质为区分标准
依据租赁物的种类、性质为区分标准，租赁合同可以分为动产租赁合同、不动产租赁合同与权利租赁合同。以动产作为租赁物的合同，称为动产租赁合同或者简称为动产租赁；以不动产为租赁物的合同，称为不动产租赁合同或者简称为不动产租赁。在我国，不动产通常指房屋、土地（包括国有土地与集体土地）以及其他不动产。以权利作为租赁物的租赁合同，称为权利租赁合同或者简称为权利租赁，如建设用地使用权租赁合同、土地承包经营权租赁合同等。这种分类的意义在于，法律法规以及部门规章等法律文件对不动产租赁一般有登记、备案等特殊要求，而动产租赁一般没有登记或者备案的要求。而权利租赁，首先适用相关的法律与法规、规章涉及权利租赁的特殊规定；法律、法规与规章没有特殊要求的，可以准用《民法典》中本条租赁合同的要求。所以在学术上有人将权利租赁称为准租赁。
2.以是否约定固定期限为区分标准
以是否约定租赁固定期限为标准，租赁合同可以分为定期租赁合同与不定期租赁合同。当事人在合同中没有约定明确的租赁期限的合同称为不定期租赁合同，约定了明确的租赁期限的合同称为定期租赁合同。当事人虽然约定了明确的租赁期限但未采用书面形式，若期限在6个月以上的租赁合同，仍为不定期租赁合同；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未表示异议的，原租赁合同继续有效，但转变为不定期租赁合同。这种分类的意义在于明确两种合同成立条件不同、合同效力不同、终止事由不同。譬如，不定期租赁合同，除非法律另有规定外，任何一方可随时终止合同，只不过出租人必须在合理期间内通知承租人。
适用指引
一、《民法典》“租赁合同”一章的适用范围
尽管前面介绍租赁合同的分类中，将租赁合同分为动产租赁、不动产租赁和权利租赁，但这是就整个法律体系而作的分类。目前在我国的经济生活中，有些交易行为，如土地使用权的出让和转让、农村土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业承包租赁经营等形式，是否适用本法关于租赁合同的规定加以调整，有不同意见。有意见认为，上述几种经营形式从实质上讲是租赁，应该由租赁合同调整；也有意见认为，要根据不同情况来分析，土地使用权的出让和转让，农村土地承包经营权更多的是对土地使用权的取得，土地使用权的使用年限最高可达到70年，土地承包经营权30年不变，它是一种用益物权，各国一般都将这种土地使用权通过原《物权法》来调整。现行《土地管理法》只就集体经营性建设用地的出租问题有明确规定，对于国有土地使用权的出租问题，在目前全国人大及其常委会制定的法律中还没有具体规定，只是在法规以及规章层次的规范文件中有所涉及，其目的是便于各级政府进一步盘活存量用地，还有待于在实践中不断总结经验。企业租赁经营合同与本章规定的租赁合同有着巨大的差异。按照1990年修订的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》的规定，这种差异主要表现在：企业租赁的当事人一方是企业的所有人或管理人，另一方则是本企业的职工，他们之间本来就存在内部管理的关系；合同订立是以公开招标的形式进行的，有时还得由有关部门批准；租赁的标的是整个企业，而不是某一特定的财产，是人财物、产供销、资金、技术、经营等多种因素的综合体，承租人获得的不仅是对财产的使用权，而是一种经营权；承租人须以自己的财产向企业提供担保；按照合同的约定，租赁合同终止时企业的价值必须大于租赁时的价值。故土地使用权的出让和转让、农村土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业承包租赁经营等形式，不适用本章规定。
我们认为，本章的不少规定适用于所有类型的租赁合同。例如，除当事人另有约定外，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有等。但在司法实践中，人民法院在审理建设用地使用权租赁合同、土地承包经营权租赁合同以及企业经营租赁合同等纠纷案件时，首先应当适用《土地管理法》等特殊领域的法律规定。在此基础上，才能根据案件的具体情况准用本章的规定。
二、关于租赁权的物权化的理解与把握
相对于一般债的属性，租赁合同及租赁权具有独特的性质。这种独特性质主要表现在租赁的人格性与租赁权的物权化两方面。承租人比较长的时间内占有、使用和部分收益租赁物，故承租人的人格优劣直接影响到承租人是否尽责地保管租赁物、符合租赁物自身的性能使用租赁物以及合同期满是否及时返还租赁物。这些事项直接影响出租人的权利。租赁合同对承租人人格性的要求直接来源于租赁本身的特性。基于租赁的人格性，承租人的人格性直接影响租赁合同的成立。所以租赁合同以当事人之间的信赖关系为基础。实务中，时常发生的承租人对租赁物不当使用（如房屋群租等）现象就是出租人未注意到租赁的人格性。为防止对承租人的人格判断不足，出租人往往只能采取收取押金等手段作为预防措施。
相比租赁的人格性，审判实践中更值得注意的是租赁权的物权化特性。租赁权，有广义与狭义之别。广义的租赁权，包括租赁物的交付请求权和租赁物用益权。租赁物的交付请求权是指承租人基于租赁合同请求出租人交付租赁物的权利。该权利为一般债权，可适用《民法典》中有关债权的规定。租赁物用益权是指对租赁物的占有、使用和部分收益的权利。这是通常意义上的租赁权，也是狭义的租赁权。所谓租赁权的物权化仅是指狭义租赁权的物权化。
租赁权的物权化表明租赁权不是物权。租赁权如果被法律赋予物权的全部效力，就成为真正意义的物权，而非物权化。从效力上分析，物权具有排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。租赁权欠缺物权的许多效力，不具有物权的本质。我国民法对于承租人直接支配租赁物的事实并未按照物权关系设计，而是将租赁权在总体上作为债权，在个别方面赋予物权的效力，使租赁权物权化了。这种设计的原因在于债权能够满足承租人的需求。为防止出租人出卖住房等可能损害承租人的生存权，特设买卖不破租赁的原则；为防止第三人不法侵害，承租人依法能够行使占有人的自力救济权、物上请求权。租赁权被赋予物权的效力较多，其物权化就强；反之，则弱。较强的物权化，表现为租赁权的对抗力、排除力、处分力和永续性。所谓对抗力，是指在租赁关系存续期间，承租人对取得租赁物所有权或者其他物权的人，可以主张其租赁权，继续对租赁物行使占有、使用权和部分收益权；所谓排除力，是指对不法侵害的第三人，承租人可以基于租赁权本身主张妨害排除请求权；所谓处分力，是指租赁权人具有让与租赁权与转租的权能；所谓永续性是指租赁权没有存续期限或者存续期限较长。这些特性在《民法典》租赁合同一章中都有相应条款的规定，如第705条明确了租赁权不可能永续存在、第716条第1款明确了承租人无自由处分租赁权的权能、第723条明确了租赁权不具有物权的排除力、第725条赋予了租赁权的对抗力。当然，虽然法律未赋予租赁权以排除力，但承租人可以援引《民法典》中有关占有保护的规定，行使占有的物上请求权。另外，侵害租赁权依法可以成立损害赔偿请求权，依据《民法典》中“侵权责任”的相关规定予以处理。
