所谓事实行为，是指行为人主观上不一定具有发生、变更或消灭日常民事法律关系的意思，但客观上能够引起这种后果的行为。
如用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋；用木料、板材制作家具；用布料、针线缝制衣服；将建好的房屋爆破拆除；将制作好的家具烧毁；将缝制好的衣物抛弃等，这些行为不以人的意思表示作为生效的要素或者必要条件，但是由于法律的规定，会引起一定的民事法律后果。
基于事实行为引发的物权变动有别于基于自然事件产生的物权变动。事实行为是人的行为，自然事件则是因自然原因引起的。
自然事件也可能导致物权变动，如土地上自生的花草树木；又如甲饲养的动物在野外交配而产下幼崽，甲因此获得该动物幼崽的所有权，这一事实并非事实行为，而属于自然事件。对于自然所生的动产以及土地之外的不动产，法律许可由主物的所有权人取得。
第一，法律行为必须有意思表示，而事实行为的行为人虽然也有内心意思，但行为人只要事实上实施了一定行为，无须将内心意思表示出来，即可发生一定的法律效果。
第二，对基于事实行为引发的物权变动，法律采取法定主义的调整方式，直接规定其物权变动的结果。即因事实行为发生的物权变动的法律后果直接来源于法律规定，而不是当事人的意愿。
事实行为不受行为人是否具有行为能力以及意思表示的影响，无论当事人有无意愿，这种意愿均对行为的后果不起决定性作用。
即使当事人内心发生物权变动的意愿，但是从立法和司法裁判的角度，我们也不把当事人的内心意愿作为物权变动的决定性因素。这是区分事实行为和法律行为的关键。[2]因此，事实行为也被称为“非表示行为”。
民事主体依据事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即生效力。
建造房屋属于设立物权的事实行为，合法建造房屋之所以可以取得物权，主要是基于如下几个理由：
第一，建房人对于房屋建造进行了投资，按照“谁投资，谁受益”的原则，可以依法取得所有权。按照所有权取得方式，生产和劳动是所有权取得的首要方法，建房人投资建房投入了自己的资金和劳动，即使未办理登记，建房人也应当取得所有权。更何况在我国建造房屋，必须要取得建造房屋的审批许可，申请人取得了合法的审批手续之后才可以建房。既然是办理了合法手续才建造房屋，对建房人完成的劳动成果就应当给予承认和保护。
第二，确定物权归属。在建房人合法建造房屋之后，如果房屋已经具备四壁和顶盖，就已经形成了一个新的不动产。对该不动产，在没有办理登记之前，在法律上就应当确定其归属。不能因为未办登记或未及时办理登记，而使该财产成为无主财产。
第三，有利于保护物权。因为在我国广大农村，并没有要求房屋登记。如果不赋予这些建造人取得物权的权利，则在登记之前，由于其尚未享有物权，可能随时遭受第三人的侵害，无法获得保护，容易产生社会纠纷。
确认建房人取得所有权有利于最大限度地防止争议发生，保护建房人的利益。
如果第三人侵害了该物权，建房人因已经取得了物权，可以行使物权请求权排除第三人的侵害。第四，建房人已经对建造的房屋进行了占有，形成了一定的权利外观。从房屋建造开始至房屋建造完毕，房屋都始终处于建造人的占有之下，这就给外界一种印象，即该房屋属于其所有，因而建房人对建造的房屋理所当然地享有所有权。
这种情况类似于某人对其生产的产品享有所有权。可以说，这种所有权的取得方式属于原始取得。第五，符合一般的生活习惯。按照通常的社会观念，都认为在合法建造完房屋以后，建房人就对其房屋享有所有权。
对于因事实行为所产生的物权变动，如果不承认通过事实行为可以产生物权，不符合一般的生活习惯。[3]综上，房屋建好后即在事实上设立了物权，建造人亦因此取得该物权。企业组织生产、农民耕种收获等都属于这种情形。此种所有权，属于事实上的所有权取得。
拆除房屋亦属于一种行使权利的事实行为，可以导致物权变动。因物权为对物的支配权，房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。房屋所有权丧失，但是宅基地使用权或者建设用地使用权并不随之丧失。至于拆除房屋，当事人能否取得建筑材料等动产的所有权，则是另一个法律问题。如果原灭失房屋没有登记，则在灭失的情况下，原所有权人没有必要办理涂销登记；但是如果原房屋已经在不动产登记机构办理了登记，则原所有权人必须补办涂销登记，以防止造成登记错误，影响交易安全。
同时，并不是所有的事实行为都可以发生物权变动的效果，法律只是基于政策的考虑，赋予某些事实行为的成就具有物权变动的效力，因此，基于事实行为发生物权的变动，必须符合法律规定的构成要件。
例如，合法建房取得物权应满足如下条件：第一，必须有合法的建房手续，违章建筑不能取得物权。第二，必须已经建成房屋，如果房屋尚处于建设过程中，还没有形成不动产，则因不动产物权的客体尚不存在，自然不能取得不动产物权。
对于违章建筑能否因事实行为成就取得所有权的问题，有观点认为，无论合法建房或者违章建房，均于事实行为成就之时，亦即房屋建成之时，产生所建成房屋的不动产所有权，建房所用的砖瓦木石的动产所有权亦同时消灭。
即使属于违章建筑，也产生房屋所有权，建房所用的建筑材料的动产所有权也要消灭。
唯有城市规划管理部门，才有权查处违章建筑行为，其他任何部门、任何人都无权拆除或者占有该违章建筑，否则，必然导致经济生活、法律秩序的混乱。[4]还有观点认为，违章建筑不能取得所有权，也不能办理所有权登记，只能承认其具有占有权。
亦有观点认为，由于违章建筑具有违法性，故而不能成为不动产物权的客体，对违章建筑应当予以拆除和没收，但建筑材料本身作为动产是合法的，能成为动产所有权的客体。
但依照本条规定，只有合法建造的房屋才能在建成之后发生物权变动的结果。如果认定违法建筑物归建造人所有，就意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房，从而损害公共利益。
对于违章建筑适用占有保护制度更为妥当，违章建筑本身体现了一种利益，是个人的动产与劳务的结合，虽然没有法律意义上的所有权，但对于公民所享有的财产之外的利益，在法律上也应该受到保护。
另外，某个建筑物或构造物是否为违章建筑，需要由国家机关依据法定程序认定，任何人不能代替有关国家机关作出判断，即使已经由国家机关认定为违章建筑，在没有经过法定程序作出拆除决定之前，任何人不能随意拆除或者破坏他人的违章建筑。
在某些情况下，违章建筑人可以通过补办手续的方法，取得合法的权利。
对本条含义的理解，应注意把握以下几点：
第一，依法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得所有权，不适用基于法律行为取得物权的原则，建造人于建造房屋的行为成就之时，可以当然取得该房屋的所有权，而不以登记为要件。
第二，本条规定的“自事实行为成就时发生效力”中的所谓成就，实际上是指事实行为的完成。
所谓发生效力，就是指发生物权变动的效果，即行为人自动取得所有权或者是自动丧失所有权。
应根据各种事实行为的具体情况确定。例如，对于制作家具、抛弃衣物、烧毁家具来说，事实行为成就之时就是家具完成、抛弃衣物、烧毁家具之时。而对于建造房屋、拆除房屋来说，建造、拆除到何种程度才是事实行为成就之时，应当依一般社会交易观念判断。如果建筑物已经具备四壁和顶盖、具备一定使用功能，可视为形成一个新的不动产，合法建造之事实行为成就。
如果房屋仅被拆除了一部分，修复后不失原房屋的同一性的，似乎不应认定房屋灭失；如果房屋已被完全拆除，或者被拆除了一部分但无法修复或修复后已失去原房屋的同一性的，应当认定拆除房屋事实行为成就。
适用指引
我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。
比如，农民在宅基地上建造的住房，自建成之时起就取得该住房的所有权。但是基于合法建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，还不具有完全的所有权效力。
因事实行为所发生的物权变动与一般物权变动有区别，此种区别表现在：
一方面，因合法建房只能取得物权，建房人在法律上还不能取得完全的所有权，其必须经过登记才能够取得完整的所有权；
另一方面，此种基于事实行为所取得的物权在对抗第三人的效力方面受到限制，因为此种物权毕竟没有经过登记，缺乏法定的权利外观。
所以在处分方面应当受到一定的限制，即未经登记，权利人移转该房产，或者将房产设立抵押的，不发生物权变动的效力。
对于“合法建造”的认定，应把握以下原则：
（1）要已取得建房的合法手续，包括完成特定的审批手续、取得合法的土地权利、符合规划要求，否则，意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房，从而损害公共利益。
（2）可以参照适用建设工程合同案件的判断标准。目前司法实践对于“四证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证）掌握的标准是，将建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的相关规定作为效力性强制性规范，而将其他两证的相关规定一般作为管理性强制性规范对待。
（3）尊重城乡差异，适度区别在国有建设用地与在农村宅基地上建房，尊重目前农村宅基地上建房缺少审批程序的现实。
（4）违章建筑的认定属于行政判断权，司法不宜取代。
也即要先行通过行政机关进行认定和处理，人民法院仅能对其进行监督，原则上不能取代行政机关对违章建筑进行认定和处理。
