本条沿用了原《物权法》第16条的规定，与原条文的内容完全一致。关于不动产登记簿效力以及管理机构的规定，《物权法（草案）》以及《民法典（草案）》曾有不同表述，内容也存在一定差异。
2002年《物权法（征求意见稿）》第12条规定：“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”全国人大常委会法工委2002年《民法（草案）》第2编物权法第12条采用了相同表述。
2004年《物权法（草案）》（二次审议稿）第17条规定：“不动产登记簿记载的事项，是物权归属及其内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”2005年《物权法（草案）》（三次审议稿）第16条采用了相同表述。
2007年《物权法（草案）》第15条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”[1]原《物权法》第16条采用相同表述，规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
全国人大常委会法工委民法室2017年《民法物权编（草案）》（室内稿）第13条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但有证据证明不动产登记簿确有错误的除外。”全国人大常委会法工委2018年《民法典物权编（草案）》（征求意见稿）第12条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”
2018年《民法典各分编（草案）》（一次审议稿）第12条采用原《物权法》第16条的表述，规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
2019年《民法典物权编（草案）》（二次审议稿）第12条以及其后《民法典（草案）》第216条、2020年《民法典（草案）》（大会审议稿）第216条、《民法典（草案）》（修改稿）第216条、《民法典》第216条均采用相同表述，规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”。
本条第1款规定了不动产登记簿及其效力；第2款规定了不动产登记簿的管理及其管理机构。
（一）不动产登记簿及其基本特征
不动产登记簿，是指记载不动产物权事项并备存于特定机关的簿册。我国不动产登记簿由不动产登记机构依法统一制作，记载登记区域内不动产的自然状况、权利状况以及依法应当记载的其他事项等。关于不动产登记簿的制作，存在物的编成主义和人的编成主义两种不同模式。
物的编成主义是按照不动产的性质分别设置不同的登记簿，不动产在登记簿中处于核心地位，依不动产而确定权利人，德国、日本民法采取物的编成主义。人的编成主义是按照不动产权利的不同分别设置登记簿，权利人在登记簿中处于核心地位，依权利人而确定不动产，法国民法采取人的编成主义。
我国的统一不动产登记机构按照物的编成主义制作统一的不动产登记簿，即不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。按照物权公示原则，不动产登记簿具有唯一性、权威性、公开性、永久性四个基本特征。
（二）不动产登记簿的地位和作用
在依法建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础，不动产登记簿在不动产登记制度中具有特殊的地位。
在《民法典》物权编确立物权公示原则和不动产物权登记生效原则之后，不动产登记簿就自然应当成为判断不动产物权归属和内容的根据，也是保障物权变动安全的必要手段。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用，主要体现在以下方面。
第一，不动产登记簿具有权利正确性推定效力，不动产登记簿成为不动产物权的法律根据。不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，
法律法规也要求不动产登记机构正确履行职责，如实记载登记事项。本条第1款规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，赋予了不动产登记簿推定正确的效力，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿为准。
本条明文规定的不动产登记的推定力，一般称为权利正确性推定原则，[4]这是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。不动产登记具有为不动产交易提供法律基础的基本功能。
不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。
正因为不动产登记簿有权利正确性推定效力，才能让社会普遍认同不动产登记簿的记载系不动产物权变动的客观反映，第三人依据不动产登记簿取得的权利才能受到法律的保护，交易的安全才有了保障。
第二，不动产登记簿具有公信力效力，善意信赖不动产登记簿而为之交易应依法予以保护。所谓公信力，是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易之人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。
不动产登记之所以具有公信力，是因为不动产登记簿是对权利归属的真实记录，是国家公权对不动产物权设立、变更、转让和消灭的确认。
不动产登记是一种国家登记，其作为不动产物权变动的公示方式，与动产物权变动的公示方式交付的区别是，交付本身主要具有社会承认的法律意义，而不动产登记兼具有社会承认和国家承认的意义，不动产登记的公示效力即公信力远大于动产的交付。
赋予不动产登记以公信力是为了保障不动产交易的安全。如果不动产登记没有公信力，就会增加当事人判断出让人是否为真实所有权人的难度，并增加大量的社会成本，当事人对自己受让的权利是否安全也会产生担心。由于现实经济生活的复杂性，如因为当事人自己的过错或者不动产登记机构的过错等，可能会出现不动产登记簿记载的权利与事实上的权利不一致的情况。在不动产登记发生错误时，法律会基于保障交易安全的考虑，保护善意信赖登记簿的人。
本条规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。
第三，不动产登记簿具有证明效力，便于人民法院在产权争议纠纷中依法确定物权的归属。不动产登记簿是有效表明权利人就不动产所享有权利之初始的具有公文性质的证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，具有权威性。
本条第1款规定的目的，是赋予不动产登记簿以证据资格，为《
民事诉讼法》有关证据规则提供实体法依据。按照证据法原理，证据分为人证和物证。所谓物证，指以有形物作为证据，包括文书和检证物。
《民事诉讼法》第66条将具有证据资格的文书称为书证，将检证物称为物证。
书证再分为公文书和私文书。不动产登记簿属于公文书，系记载公共管理机关观念表示或者认识的报告性文书。
《民事诉讼法解释》第114条规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。这是程序法为保障实体法实施而在证据规则中作出的规定。
本条规定不动产登记簿具有公文书的证据资格，当不动产权利人的权利受到侵害时，可以不动产登记簿作为要求法律救济的依据；当某项不动产上发生权属争议时，不动产登记簿可以在涉及产权争议的案件审理中用来作为确定不动产物权归属的诉讼证据。
第四，不动产登记簿体现不动产物权权属及其变动情况，便于国家对不动产进行监督管理。
物权是每个国家经济发展的基础，是交换的前提，是人生存发展的物质保障。不动产特别是土地、建筑物相比于动产而言具有较高的稀缺性，不动产之上形成的利用层次和交易关系也远比动产复杂。
而且我国实行公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持社会主义市场经济原则，这些都要求国家对于不动产这种重大社会财富的支配秩序和交易安全必须给予极大关注。
物权法律制度“关涉国本，事系民生”，是确认财产、利用财产和保护财产的基本法，不动产登记制度要求不动产登记簿应当如实体现不动产物权权属及其变动情况。在物权法律制度体系内，国家通过不动产登记簿可以对不动产进行有效的监督管理。
（三）不动产登记簿的管理
由不动产登记簿所具有的唯一性、权威性、公开性、永久性等四个基本特征及其有关要求所决定，不动产登记簿只能由不动产登记机构进行管理。本条第2款规定不动产登记簿由登记机构管理，从法律上赋予了不动产登记机构对不动产登记簿进行管理的职责。
由于不动产登记簿在不动产登记制度中具有特殊地位和核心意义，不动产登记簿的管理，除了簿册的设立、制作、备份、保管等管理职责外，还应当包括不动产登记、簿册更正、查询、复制等广义上的管理职责。
例如，《民法典》在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段，不动产登记机构应当依法履行相应职责，维护不动产登记簿记载内容的正确性和完整性。
我国建立了不动产统一登记制度，不动产登记机构应当按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，加强对不动产登记簿的管理以及不动产登记信息的共享，保障不动产登记簿在维护不动产交易安全、提高不动产交易效率、促进物的利用、推动经济发展等方面发挥积极作用。
适用指引
一、本条可能适用的诉讼程序类型及相关依据
本条主要是关于物权归属和内容根据的规定，凡涉及物权归属和内容争议的诉讼均可适用本条之规定。司法实践中，除在不动产确权、给付之诉中普遍适用本条外，在以下其他几类案外人特殊救济程序之中涉及物权归属和内容争议的，同样不排除本条的适用。第一，第三人撤销之诉。
《民事诉讼法》第59条第3款规定了第三人撤销之诉，《民事诉讼法解释》第298条对此作了细化规定，明确根据三种不同情形分别进行处理。该规定明确了在第三人撤销之诉中，在当事人提出撤销生效裁判内容的请求之外，人民法院对当事人提出的确认其民事权益请求也可以一并进行审理和裁判。[9]第二，执行异议之诉。
《民事诉讼法》第234条规定了执行异议之诉。
《民事诉讼法解释》第310条第2款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”
《民商审判会议纪要》第119条进一步对是否作出具体确权判项予以明确，即以案外人是否提出确权或者给付诉讼请求为准。[11]第三，案外人申请再审。《民事诉讼法》第234条规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。
也即案外人认为原判决、裁定错误的，可以申请再审。进入再审程序后，根据《民事诉讼法解释》第422条第1款以及第420条第2款的规定，人民法院因案外人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁定。
既然是按第一审程序再审，自然应允许案外人在第一审程序中提出确权的诉讼请求。
二、不动产登记簿的证明效力及有关审理规则
不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但有证据证明不动产登记簿确有错误的应当除外。不动产登记簿具有较强的证明效力，一般能够直接作为判断物权归属的依据，但不动产登记簿记载的内容并不具有终局确定性，人民法院应当依法予以审查。
第一，基于不动产登记簿的权利正确性推定效力，不动产登记簿上记载的不动产物权状况，包括权利人、权利内容以及物权变动情况等，原则上应当认为就是真实的物权状况。
在发生不动产物权归属和内容纠纷时，一般情况下不动产登记簿记载的权利人通过举示不动产登记簿即可用以证明其享有相应的物权。
在第三人参与不动产物权交易的场合，第三人通过举示不动产登记簿即可用以证明其信赖不动产登记簿记载的内容而为善意交易。
第二，与不动产登记簿相关的推定可以被推翻，提出相反主张的当事人依法负有相应的举证责任。在物权归属和内容争议纠纷中，主张不动产登记簿记载的内容不正确的当事人，应当举证证明不动产登记簿存在登记错误的情形以及不动产的真实物权状况，以此推翻不动产登记簿记载的内容。在第三人参与不动产物权交易时，真正的权利人不但要证明不动产登记簿存在错误，还依法负有推翻信赖不动产登记簿第三人的善意之举证责任。
第三，在诉讼中，不动产登记簿作为证据，虽然属于公文书，且证据力优于不动产权属证书，但其推定力并不能确证权利的实体正当性，人民法院应当对当事人提供的不动产登记簿、不动产权属证书以及相关反证等进行实质审查和判断，在按照《民法典》第217条规定正确区分不动产登记簿与不动产权属证书效力的基础上，综合判断各项证据的真实性和证明力，以查明案件事实，正确适用法律，依法确定争讼不动产物权的归属。
三、不动产登记簿错误或与事实不一致的情形
司法实践中，不动产登记簿记载事项不实的情形并不少见，主要有以下情形：
第一，个别人利用虚假资料申请不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等，导致不动产登记机构在不动产登记簿上所记载事项不实。
第二，不动产登记机构工作人员审核登记申请资料时，由于故意或过失导致不动产登记簿上记载事项不实。
第三，非因法律行为导致不动产物权设立、变更、转让或消灭后，未及时更新不动产登记簿上相关记载事项。
如《民法典》第229条至第231条规定的因人民法院或仲裁机构的法律文书、人民政府的征收决定以及继承、合法建造或拆除房屋的事实行为等原因导致物权发生变动的情形。
第四，作为不动产登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等法律行为无效或者被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。第五，登记对抗的情形。
例如，《民法典》第335条规定土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第六，物权强制变动。
例如，《民法典》第320条规定，主物转让，从物随主物转让；《民法典》第393条规定，主债权消灭、担保物权实现、被放弃，担保物权消灭；《民法典》第407条规定，债权转让，抵押权一并转让。
人民法院应当准确适用《民法典物权编解释（一）》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”等规定。
此外，由于不动产登记是国家机关实施的具体行政行为，在行政诉讼中不动产登记机构应当对其登记行为的合法性负举证责任。
四、正确把握不动产登记簿的推定力范围
根据不动产登记管理规范，不动产登记簿记载的事项主要包括不动产的自然状况、权属状况以及涉及不动产的权利限制等内容。
本条规定不动产登记簿是物权归属和内容根据这一权利正确性推定原则，将不动产登记簿的推定力限于具有登记能力的不动产物权权利本身，而不及于其所记载的与不动产有关的自然状况等事项。即不动产登记簿的推定效力属于法律对权利的推定，而非事实推定。因为规定该推定原则的主要目的在于，以国家制定和实施的不动产统一登记程序作保障，降低个人在不动产交易中调查了解不动产权利真实性的成本，提高交易效率，促进物的利用，实现通过不动产登记簿使法律上的不动产物权交易明确化、清晰化的制度功能，进而推动建立客观、公正的不动产交易秩序。
不动产登记簿同时记载不动产的自然状况，其主要功能在于对不动产物权所涉具体不动产进行规范化描述和唯一性确定，而并未赋予其不动产自然事实的推定效力。因此，并非不动产登记簿中记载的所有事项都必然是真实的，不动产登记簿上对不动产自然状况的记载，如不动产的标记、面积、位置、坐落、界址等均属于事实问题，并未为不动产登记簿的推定力所及。
至于客观上不动产的实际自然状况如何，以及不动产登记的原因行为（如买卖、赠与等）是否真实有效存在，均应由当事人在不动产物权交易中进行审慎调查了解。
《民法典物权编解释（一）》第2条关于“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的表述及其规范意旨，也进一步说明不动产登记簿的推定力仅是一种权利推定而未及于事实推定。故此，在审判实践中需要特别注意的是，不动产登记簿的权利人不能在诉讼中就不动产的自然状况援引不动产登记簿的推定力来抗辩。
