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民法典第398条(乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。
民法典第398条条文内容原文
第三百九十八条 【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
民法典第398条实务要点速览
1. 一句话理解：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
2. 不得单独抵押：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
3. 一并抵押：以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
4. 常见误区：误区一：乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押——错，不得单独抵押；误区二：以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，占用范围内的建设用地使用权不需要一并抵押——错，一并抵押；误区三：乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制没有法律规定——错，民法典有明确规定。
5. 法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十八条（2021年1月1日起施行）。
民法典第398条主旨
本条是关于乡镇、村企业建设用地不得单独抵押的规定。
民法典第398条条文演变
本条与原《物权法》第183条一致，未作修改。
民法典第398条条文解读
集体建设用地使用权，包括乡镇、村企业建设用地使用权与乡镇、村公益建设用地使用权。
长期以来，我国房地产开发市场实行一级市场国家垄断，集体土地不能直接入市。集体土地除农地外，建设用地都有特定的用途，既不能改变特定用途，更不能流转。
如乡镇、村企业建设用地使用权只能用于兴办乡镇企业，包括集体自己举办乡镇企业，以及与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业；乡镇、村公益建设用地使用权则只能用于乡镇、村公益设施、公益事业建设。
但应予注意的是，2019年修正后的《
土地管理法》对集体土地使用权作了区别规定。
该法第63条规定，土地利用总规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，集体经济组织可以经过一定程序将其以出让、出租等方式进行处分，该程序是经集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
经过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。
该法所谓的集体经营性建设用地，主要是指符合一定条件的乡镇、村企业建设用地使用权。
但该法第63条只是列举作为所有人的集体经一定程序可以出让、出资，并未明确是否可以设定抵押。我们认为，既然允许出让、出租，就应当认为可以设定抵押。
值得探讨的是，《民法典》本条的规定与《土地管理法》第63条的规定不一致，根据特别法优于一般法的法律适用规则，应当优先适用《土地管理法》的规定，据此，符合一定条件的集体经营性建设用地是可以作为抵押财产的，但不得单独抵押。
FAQ 高频问答
Q：如何理解本条规定？
A：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
Q：本条关于“不得单独抵押”的规定是什么？
A：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
Q：本条关于“一并抵押”的规定是什么？
A：以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
Q：关于本规定有哪些常见误区？
A：误区一：乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押——错，不得单独抵押；误区二：以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，占用范围内的建设用地使用权不需要一并抵押——错，一并抵押；误区三：乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制没有法律规定——错，民法典有明确规定。
Q：本规定的法律依据是什么？
A：《中华人民共和国民法典》第三百九十八条（2021年1月1日起施行）。
