地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
例如，甲乙两个工厂相邻，甲工厂原有一个东门，甲工厂为了本厂职工上下班通行方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两个工厂约定，甲工厂向乙工厂支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。
（一）地役权的法律特征
所谓地役权，是指利用他人不动产以便有效地使用或经营自己不动产的权利。地役权的发生必须有分属于两个所有权人或者使用权人的不动产存在。
或者说，地役权一般涉及两块土地，且这两块土地分别属于两个所有权人或者使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。凡是为他人不动产利用提供便利的不动产称为供役地，供役不动产所有权人或者使用权人被认为负有供役的义务，称为供役地权利人或者供役地人。
而享有地役权的不动产称为需役地，需役地不动产所有权人或者使用权人被认为拥有地役权，称为地役权人或需役地人。二者都是不动产的权利人。从需役地角度看，地役权是一种权利，而从供役地的角度看则是一种负担或者义务。
在地役权关系中，供役地和需役地之间并不一定相连或相接，即使不相连和相距较远也可以成立地役权。地役权人与供役地人的权利义务关系，依据双方订立的合同予以确定。一般理解，地役权的法律特征主要体现在以下几个方面。
第一，地役权是在他人不动产（主要是土地）上设立的一种用益物权。供役地必须是他人所有或具有使用权，不能在自己的土地上为自身设定地役权，因对自己的土地可以行使完全的占有、使用和收益的权利，没有必要设立地役权，亦不符合地役权制度创建的初衷。
如果供役地与需役地的所有权人或使用权人因交易等原因归于一人，则之前设立的地役权自然消灭。
与之密切相关的一个问题是，用益物权人能否作为地役权的设立主体？
“随着土地使用权、土地承包经营权等用益物权的兴起，地役权的权利设立人已经从土地的所有人扩张至他物权人，到现代已有向不动产债权性占有权人扩张的趋向。”[2]史尚宽先生根据对罗马法、德国普通法和民法以及日本法的研究认为，用益物权人如未超过其权利存续期限，可在自己利用的土地之上设定地役权。
但是，依照“任何人不得大于自己之处分”之法理，任何非所有人作出影响所有权的处分时，都不可避免超越了权利范围。用益物权人设定不动产役权从属于何者，仍然具有一定争议，是所有权、使用收益权，抑或是需役不动产本身，值得讨论。
我国《民法典》未明确规定用益物权人能否作为地役权的设定主体，本条中关于“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的”的规定，似明确以土地所有人作为地役权权利人，但《民法典》第377规定：“地役权的期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”
其中对“地役权的期限”设置了“用益物权的剩余期限”的限制，似可理解为是对用益物权人设立地役权的限制，实质上是构成对用益物权人以需役地权利人身份设立地役权的赞同。
值得注意的是，在我国土地实行公有，且不能转让土地所有权的
宪法性规定下，以及《民法典》物权编“定分止争、物尽其用”的立法宗旨来看，未来社会经济生活中用益物权人之间设立的地役权将会成为重要的表现形式。
我国的土地所有权属于国家或集体所有，而土地的使用人主要包括建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人等用益物权人；基于土地所有权交易的法律限制，有关地役权的设立、行使通常发生于土地使用权人之间。
地役权作为存在于他人土地之上的用益物权，须在实际利用他人土地的场合才能设立，通过双方形成地役权合同关系确立双方的权利义务。
第二，地役权是为了自己的方便利用他人土地的权利。在地役权关系中，需役地和供役地属于不同的土地所有权人或者土地使用权人。
利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。所谓利用，并非以实际占有他人的土地为要件，而只是对他人的土地设置一定的负担。
这种负担主要表现为供役地的所有权或使用权人对需役地使用人利用自己的土地负有容忍的义务或者不作为的义务。
比如，允许他人在自己的土地上通行或者根据地役权合同的约定不在自己的土地上构筑妨碍地役权人观望的建筑物或相关设施。
一般而言，对地役权的具体内容，法律并无限制，可完全由双方当事人通过约定来设定，只要双方约定的内容不违反法律的强制性规定、不违背公序良俗，即应受到法律的保护。
在某些情况下，地役权人为了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附属设施，如为实现排水地役权，而要在供役地安装一个水泵。
这时，供役地权利人就不得妨害地役权人行使其权利。常见的地役权有通行地役权、引水地役权以及排水地役权、汲水地役权、建筑物地役权、釆光和景观地役权等。地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。
此种效益既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的效益（如为需役地的便利而在供役地上排水、通行、铺设管线等），还包括非财产的利益，即精神上或者感情上的效益（如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等）。
第三，地役权具有附属需役地而存在的特性，即具有从属性。
地役权的从属性，是指地役权须从属于需役地而存在的特性；地役权尽管是一种独立的用益物权，但是因需役地的需求而设立的，与其他用益物权相比，地役权从属于需役地，其目的是提高需役地的效益，必须与需役地相结合而存在。
地役权的从属性主要表现在两个方面：
一是地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不能与需役地分离而单独让与；需役地权利人不得自己保留需役地所有权或者使用权，而单独将地役权让与他人，也不得将地役权与需役地的所有权或者使用权分别转让给不同的人。
二是地役权不得与需役地分离而作为其他权利标的，如果在需役地上设立其他权利，则相应的地役权自然包括在该权利之内。例如，在农村土地集体所有制的情形下，农村的土地属集体经济组织所有。
当特定地块被确定为农村集体经济组织成员的宅基地以后，所有权人基于该地块享有的地役权自然让渡给宅基地的使用权人。本章中的许多相关规定都充分体现了地役权的从属性。
如《民法典》第380条规定，地役权不得单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。
第四，地役权与需役地、供役地具有不可分性。地役权的不可分性是指地役权整体存在于需役地和供役地之上，不能分割为各个部分或者仅仅在一部分上单独存在。
就需役地而言，地役权从属于需役地上的所有权或者使用权，应当及于全部的需役地之上而不是其中的某一部分；就供役地而言，地役权系整个供役地的负担，而不仅仅局限于供役地的某一部分。
如果需役地为多人共同共有，则地役权亦只能由全体共有人共同共有和处分；如果供役地为多人所有，则各共有人不得单独为他人设定地役权。
地役权的不可分性还表现在，即使需役地与供役地被分割，产生了多个土地所有权或者使用权，地役权在被实际分割后的需役地和供役地上继续存在。
（二）地役权的设立、取得与行使
在理论层面上，地役权的取得既可以基于法律行为，也可以基于法律行为以外的事实。前者一般是通过合同，也可以遗嘱方式的设定行为而取得；后者主要是指继承，需役地权利人死亡时其权利由继承人依法继承，则地役权也由其继承人继承。
基于《民法典》的规定，地役权由需役地和供役地的权利人平等协商，通过签订地役权合同的方式而设立。
需役地权利人（地役权人）在地役权有效期内，可基于合同约定的利用方式、利用范围、利用强度合理使用供役地，以提高需役地的使用效益，供役地权利人在合同约定的范围内负有容忍、不干涉地役权人依约行使权利的义务。
但地役权人亦应严格遵循地役权合同的约定，以合乎常理的方式，正当行使自己的权利，避免权利的滥用。
地役权设立的目的并不是满足需役地权利人行使权利的最低要求，而是使自己的权利更好地得到行使；
如果地役权人行使权利的结果虽然为自己取得了一定的便利，但供役地权利人为此承受的负担远远大于这种便利，甚至造成实质损害，从而使双方对土地的利用效益严重失衡，则地役权人的主张就不应予以支持。
如双方约定需役地承包人可通过他人承包的土地引水灌溉，设立了地役权，但未约定权利的具体行使方式；
基于正常操作，采用将水管埋藏于地下引水的办法就可以实现设立地役权的目的，但是地役权人为了自己土地利用得更为便利，要求在供役地上挖一条水渠引水，如此必将实质损害供役地权利人在该土地上的利用效益，导致其负担过重，此种情况下地役权人的权利行使就超出常理，在供役地权利人不同意的情况下，可认定为地役权的不正当行使，对地役权人的请求不应予以支持。
（三）提高需役地效益的认定
关于需役地的范围，《民法典》第372条将需役地规定为地役权人“自己的不动产”。“自己的不动产”应当釆用广义的理解，即不仅包括房屋、土地，还应包括海域、林木等其他不动产。
相应地，我国地役权主体具有相当的广泛性，除了土地所有权人之外，建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人等他物权人都可以成为地役权法律关系的主体。[6]
“提高自己的不动产的效益”是地役权设定的目的，不仅单纯为了满足需役地人的个人需要，还要为了提高需役地不动产的效益。
随着地役权的不断发展，凡是需役地上的利益，无论是需役地的需要，还是需役地人的需要；无论是土地本身的利益，还是其他不动产的利益；无论是现在的利益，还是未来的利益；无论是短期的利益，还是长期的利益，都可以成为地役权的客体。
由于地役权设定的目的各有不同，也有学者认为界定“提高自己的不动产的效益”应采取主客观相结合的方式，更应立足于个案审查。[8]是否供需役地便宜之用，应就特定需役地人判断之，不以客观上有此必要为要件。
适用指引
在罗马法中，并没有“相邻关系”这一法律概念，但并不乏相关规定。其中一部分是采用所有权保护与所有权限制来加以规范。
而在实践中主要是通过诉讼保护相邻关系的土地权利，例如，排放雨水之诉和关于收获果实的令状等。除此之外，大部分相邻关系不动产的权利义务关系是通过地役权制度调整的。
罗马法并没有对相邻关系作出专门划分，许多相邻关系包含于地役权制度中，二者界限并不清晰，但其诸多基本理念及规范内容为后世民法留下了丰富的法律遗产，并在以后近千年不断发展和扩充，对各国产生了深远影响。
我国司法实务中，有些法律从业者或当事人对地役权与相邻关系的概念也存在模糊认识。
《民法典》第288条至第296条规定了相邻关系，第372条至第385条规定了地役权。
根据相关规定，相邻关系，是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系；地役权，是指土地的所有人、使用权人，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值提高，通过约定而得以利用他人土地的一种限定物权。
二者均是以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，在涉及诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍方面，或有所重叠，或有所交叉。
但实际上，相邻关系和地役权是两种彼此独立的物权法制度，二者各自具有不同的内涵：
（1）立法定位不同。相邻关系不是一种独立的民事权利，更不是一种独立的物权类型，其本质是不动产所有权或用益物权的扩张，是所有权或用益物权的组成部分和一种法定延伸，不需要进行独立的公示，可以直接从不动产所有权或用益物权的登记中推断出来；而地役权是他物权中一种独立的类型，属于用益物权。地役权尽管从属于需役地上的所有权或者使用权，但它有自己独立的发生原因和权能，需要进行独立的公示。
（2）法律效力不同。相邻关系基于相互毗邻的不动产的事实为基础、因法律规定而产生，是服务于特定土地或附于特定土地的权利，对相邻权人来说是依据不动产的自然条件而发生的法定权利，依其原始权利而具有对抗性，无须登记便可当然发生效力；而地役权通常基于当事人的合同约定而产生，是一种约定权利，当事人双方到不动产登记机关进行登记之后才具有物权效力，未经登记的地役权不具有物权效力，只是一种债权。
（3）调整方法不同。相邻关系是由法律、法规规定或生活中约定俗成的习惯来调整，相邻关系的类型以及适用的一般规则都由法律作出明确规定，并不能由相关的当事人通过约定来排除；而地役权则是由当事人通过约定来对地役权的具体内容作出相应约定，法律并没有强制性的约束。
（4）对相邻不动产物权的限制程度不同。相邻关系侧重于社会利益的维护，是法定的对不动产利用关系的一种最小限度的调节，相邻权人只能在依社会一般观念所能容忍的合理限度内利用相邻不动产，超出这个合理限度，相邻不动产物权人有权拒绝或请求排除妨害。不动产物权人如果想超出合理限度利用或限制相邻不动产，必须与相邻不动产物权人达成一项契约，向其支付一定的对价，获得其同意。地役权基于两个具体民事主体个人利益的衡平，其价值取向侧重于个人利益的维护，其对不动产所有权或者使用权的限制程度一般会大于相邻关系。
（5）对价的要求不同。相邻关系的设计是基于最基本的生活需要，一般情况下为无偿的，法律并没有支付相应费用的规定，只是要求“不得危及相邻不动产的安全”；而地役权系基于双方约定给予另一方的特别利益保护，其有偿或无偿均属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。
（6）存续性不同。由于相邻关系在很大程度上是基于相邻的事实产生，因此它的存续就与相邻不动产的状况有关，可以说是相对的有期限或是无期限；而对于地役权来说，由于其是由当事人通过合同设立的，也是为了满足其他不动产的所有权人、其他类型的用益物权的实现来设置的，如果这些权利有确定的期限，则相应的地役权也有相对性的期限。
（7）救济的请求权基础不同。在相邻权受到侵害的情况下，受害人可以其享有的不动产所有权或者使用权受到侵害为由依法向侵害人主张权利，但一般不能直接以独立的相邻权受到侵害为由提起相关诉求；而在地役权受到侵害的情况下，地役权人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权。
由此，在审理涉及地役权纠纷案件过程中，要首先甄别是否实质上系相邻关系纠纷，以避免因诉争法律关系认定有误导致法律适用错误，影响案件的公正处理。
