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民法典第306条(优先购买权的实现方式)条文内容及释义解读

2024-02-17 13:40 admin

本文介绍民法典第306条(优先购买权的实现方式)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

民法典第306条条文内容原文

第三百零六条　【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

民法典第306条主旨

本条是关于按份共有人转让份额时行使优先购买权实现方式的规定。

民法典第306条条文演变

本条属于新增规定，原《物权法》没有规定本条内容，由于实践中按份共有人转让其份额未通知其他共有人的情况大量存在，损害了其他共有人的优先购买权，所以在《民法典》编纂过程中，有意见提出，原《物权法》第101条规定了按份共有人的优先购买权，但是没有规定如何行使该权利，也没有规定如果有两个以上共有人都主张优先购买权如何行使。鉴于实践需求，建议增加相关明确规定。

原《物权法解释（一）》第10条至第14条对按份共有人的优先购买权的实现作了明确规定。

在《民法典》编纂过程中，《民法典物权编（草案）》（征求意见稿）第101条规定：“按份共有人向第三人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期间内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”

《民法典各分编（草案）》第101条对《民法典物权编（草案）》（征求意见稿）第101条作出了删除“向第三人”的修改。

《民法典物权编（草案）》（二次审议稿）第101条未再作修改。《民法典（草案）》第306条将“期间”修改为“期限”，后未再改动。《民法典》在总结司法实践经验和吸收原有法律规定的情况下，增加了本条规定，进一步完善了我国优先购买权制度。

民法典第306条条文解读

本条第1款规定了按份共有人优先购买权的行使；第2款规定了两个以上共有人主张行使优先购买权的情形。

（一）按份共有人优先购买权的行使

首先，关于及时通知要求。按份共有人欲转让其享有的共有的不动产或动产份额的，其他共有人决定是否行使同等条件下的优先购买权，前提是其知道转让条件。

因此本条规定，按份共有人首先应当将转让条件及时通知其他共有人。通知的主体是拟转让份额的共有人，通知的对象是其他共有人。

通知的内容，本条仅规定为“转让条件”，其是前文所述的“同等条件”，还是拟转让份额的转让人与第三人达成的转让合同的全部内容，包括拟受让人的姓名等信息？我们认为，按份共有人应将与第三人达成的交易条件通知其他共有人，以便其他共有人决定是否行使优先购买权。

其次，关于在合理期限内行使权利。

根据规定，其他共有人知道转让条件后，应当在合理期限内行使优先购买权。本条对于具体的行使期限没有限定，是因为实践中行使期限的情况较为复杂，只规定了其他共有人应当在“合理期限”内行使优先购买权。

实践中如何确定“合理期限”，可以参考司法解释执行。

《民法典物权编解释（一）》第11条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”关于本条规定的合理期限，可以从以下几点理解。

1.按份共有人有约定的，按照约定处理

在我国，共同共有主要是夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有，共同共有人之间都有某种法律认可的特殊的共同关系。

没有特殊共同关系的共有人一般为按份共有人。按份共有人对于按份共有，一般也是通过意思自治方式进行约定，应尊重当事人自己的选择，所以《民法典物权编解释（一）》第11条也首先明确了，对于优先购买权的行使期间，按份共有人有约定的，按照约定处理。

通常理解，对于期间的起算点、具体期间的长短、是否存在其他例外情形等的约定，都属于“有约定”。

2.通知中确定了行使期间的，原则上以该期间为准

按份共有人行使优先购买权应当在一个合理期限内。

行使期限过长，商机转瞬即逝，不利于转让人利益的保护；

期限过短，优先购买人没有足够时间考虑准备。基于意思自治原则，法律尊重当事人之间的约定，原则上应以该期间为准。

3.优先购买权的行使期间一般为15日

根据《民法典物权编解释（一）》第11条的规定，优先购买权行使期间确定为15日有三种情况：

一是通知中未载明行使期间；

二是通知载明的期间短于通知送达之日起15日的；

三是转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。

4.优先购买权行使的最长期间

《民法典物权编解释（一）》第11条规定了优先购买权的最长期间，即转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。

（二）两个以上共有人主张行使优先购买权

如果三人以上按份共有，其中一个按份共有人欲转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他两个以上共有人都主张行使优先购买权的，即优先购买权出现竞合的情况下如何处理？

法律规定，两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。此规定较为明确，本文不再赘述。

关于按份共有人优先购买权的竞合，其实学理上一直存在争议，主要有三种观点：第一种观点认为在面对数个按份共有人行使优先购买权时，主动权应当掌握在转让人手里。

因为此时优先购买人地位平等，出于充分尊重转让人所有权的考虑，应由转让人把握选择权，自主选择优先购买人。

例如，王利明教授主张共有人间权利平等，各个共有人都享有优先购买权，但是共有人共同行使优先购买权十分困难，因此，最好的办法是由出卖人自己选择。[2]第二种观点认为可以用抽签方式解决权利的冲突。

例如，《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第13条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”

“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”

有学者认为这种方法虽然可以解决权利的冲突，但是缺乏合理性。[3]第三种观点认为应按份享有优先购买权。

《民法典》主要采纳了第三种观点，如果有两个或者两个以上的优先购买权人主张优先购买权，在彼此不能协商一致的情况下，所有优先购买人的优先购买权都应当受到尊重和保护，所以最终只能按照各自的份额比例来购买。

适用指引

一、承租人与按份共有人的优先购买权竞合

审判实践中应注意共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的区别和联系。第一种观点认为，承租人的优先购买权优于共有人的优先购买权。

第二种观点认为，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。我们认同第二种观点，理由是，共有人的优先购买权是基于共有的物权关系而产生，承租人的优先购买权是基于租赁的债权关系而产生。

根据物权优于债权的原理，应当认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。

优先购买权的设立目的是保持已经存在的法律关系，维护法律关系的稳定，在共有人和承租人都可以主张优先购买权的情形下，表明共有人和承租人之间已经产生纠纷，如果让承租人行使优先购买权，再进入共有关系，可能导致原共有人与新加入的共有人之间的纠纷升级，矛盾激化。

如果承租人不行使优先购买权，对承租人的租赁关系也不产生实质影响。

二、按份共有人优先购买权被侵害的法律效果

按份共有人优先购买权被侵害后，如何处理？

物之侵害可以适用物上请求权权利救济，但按份共有人未通知其他共有人，与共有人以外的第三人进行份额出让而其他按份共有人主张优先购买权时，其最终法律效果应分情况区分对待：

当共有物为动产或者不动产，第三人不知道也不应当知道共有关系的存在时，若发生物权变动的公示效果，则第三人可以因善意取得而受让共有物的份额，第三人与出让人的合同有效；

当共有物为动产或者不动产，第三人知道、存在重大过失或者与出让人恶意串通谋取利益的，应适用《民法典》合同编中的相关规定来明确合同效力，第三人无法取得份额，出让人与第三人还应当对于享有优先购买权的共有人进行责任的承担。

标签： 民法典

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