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承租房子女是否有继承权？2025年法律规则与实务解析

2025-08-31 12:37 admin

摘要：本文聚焦“承租房子女是否有继承权”这一核心问题，依据《民法典》第1122条、第1130条及《公共租赁住房管理办法》，结合2025年最新司法案例与政策规定，系统梳理承租房的继承规则、共同居住人的权利义务、特殊情形下的处理方式，明确承租权与所有权的区别及实务操作中的注意事项，为公众提供权威、实用的操作指南。

目录

一、承租房的法律属性：使用权≠所有权，继承权受限
二、子女继承承租房的条件：共同居住与政策性购买
三、特殊情形下的继承规则：公租房与农村宅基地房屋
四、典型案例分析：承租权继承纠纷的实务解决
五、实务建议：如何依法主张承租权及规避争议

一、承租房的法律属性：使用权≠所有权，继承权受限

（一）法律依据

根据《民法典》第1122条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，而承租房（如公租房、廉租房）的租赁权属于使用权，非所有权，因此不能直接作为遗产继承。

核心规则：

承租权≠所有权：承租人仅享有使用权，房屋所有权归政府或单位所有；
继承限制：承租权不可继承，但符合条件的共同居住人可申请变更承租人或政策性购买产权；
政策性住房特殊性：如共有产权房、经济适用房等，可能受户籍、社保等条件限制。

二、子女继承承租房的条件：共同居住与政策性购买

（一）共同居住人的权利

根据《公共租赁住房管理办法》及地方政策，承租人死亡后，共同居住人可申请继续承租，需满足以下条件：

户籍要求：户口在承租房内；
居住时间：实际居住满一年；
他处无住房：在本市无其他住房或居住困难。

（二）政策性购买产权

部分城市允许符合条件的共同居住人通过政策性购买取得产权，需满足：

申请期限：在规定期限内提交申请；
材料要求：原承租人死亡证明、亲属关系证明、居住证明等；
产权限制：购买后可能受转让、出租等限制。

三、特殊情形下的继承规则：公租房与农村宅基地房屋

（一）公租房

承租权变更：共同居住人可申请变更承租人，但需经产权单位审核；
拆迁补偿：若承租人在世时已签订补偿协议，补偿款中属于其个人合法财产的部分（如工龄折扣、装修费用）可依法继承（《民法典》第1122条）；
典型案例：北京朝阳区周某文案中，法院驳回原告对公房承租权的继承诉求，认定承租权需通过房管部门变更程序取得。

（二）农村宅基地房屋

宅基地使用权：属村集体所有，不可继承；
房屋所有权：可继承，但不得翻建、扩建，倒塌后宅基地由村集体收回；
超面积宅基地：可能被村集体要求有偿使用或收回。

四、典型案例分析：承租权继承纠纷的实务解决

（一）案例1：北京公房拆迁补偿继承案

案情：承租人张某去世后，子女因拆迁补偿款分割产生纠纷。
判决：法院认定补偿款中工龄折扣对应的财产价值（如张某配偶工龄24年，折算41300元）可作为遗产继承，其余部分归共同居住人所有。
法律依据：《民法典》第1122条，个人合法财产可继承。

（二）案例2：上海共有产权房继承案

案情：继承人非本地户籍，政府依据政策回购其继承的共有产权房个人部分。
判决：法院支持政府回购，因继承人不符申购条件。
法律依据：地方政策规定共有产权房继承人需为本地户籍。

（三）案例3：农村宅基地房屋继承案

案情：城市户籍子女继承农村宅基地房屋，村集体以户口不在本地为由阻挠。
判决：法院认定子女可继承房屋，但不得翻建，宅基地使用权归村集体。
法律依据：《土地管理法》第62条，宅基地所有权属村集体。

五、实务建议：如何依法主张承租权及规避争议

（一）提前规划与证据保留

订立遗嘱：明确拆迁补偿款中个人财产部分的归属；
保存材料：保留户籍证明、居住证明、他处无房证明等，以主张变更承租人或购买产权；
关注政策：及时了解当地公租房、共有产权房的继承政策。

（二）特殊情形处理

公租房：共同居住人应尽快申请变更承租人，避免房屋被收回；
农村房屋：继承后定期维修房屋，防止因倒塌失去宅基地使用权；
跨地区继承：涉及境外或跨省继承时，提前咨询公证或法律程序，简化手续。

（三）争议预防与解决

协商分配：继承人签订书面协议明确分配方案，规避户籍、居住条件争议；
法律救济：对继承权有争议的，及时通过诉讼解决，避免超过诉讼时效；
证据优先：在拆迁补偿纠纷中，保留权属证明与亲属关系证据是维权关键。

总结

承租房的承租权不可直接继承，但符合条件的共同居住人可通过变更承租人或政策性购买取得产权。农村宅基地房屋可继承所有权，但受使用限制。建议提前规划遗产分配、保留证据，并在争议时通过法律途径维护权益，确保继承流程合法、高效完成。

标签： 继承权 承租房

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